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如何认定商品房售楼广告的法律效力/姚长飞

作者:法律资料网 时间:2024-06-26 09:28:04  浏览:8424   来源:法律资料网
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如何认定商品房售楼广告的法律效力

姚长飞 中国政法大学研究生院


最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)于2003年6月1号开始生效实施,该《解释》就以往商品房销售中一直存在较大争议的诸如购房款双倍返还问题,商品房买卖合同的效力认定问题以及商品房销售广告的法律效力问题均作出了较明确的规定。《解释》的出台引起了社会各界的广泛关注,本文拟就其中的有关商品房售楼广告的法律效力问题从学理及实践角度作一探讨。
商品房售楼广告属于商业广告,关于商业广告的法律效力,《中华人民共和国合同法》第15条是这样规定的:寄送价目表,拍卖公告,招标公告,招股说明书,商业广告等均为要约邀请。商业广告内容符合要约规定的视为要约。那么何为符合要约规定呢,该法第14条对要约作出了如下规定:第一,内容具体确定,第二,表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。但是虽有上述规定,如何去理解适用开发商和购房者还是各执一词,分歧较大。开发商主张,商品房售楼广告属于要约邀请,因为首先售楼广告是向不特定人发出的,不具备一般要约向特定人发出的要件,其次开发商主张售楼广告并未对售房具体内容作出具体约定,也没有表示出经受要约人一旦承诺,开发商便受广告内容约束的意思,其三,如果双方没有明确将广告内容写进合同,则广告内容不具备任何法律效力,所以在因广告不实引起的房产纠纷中开发商多主张自己不负任何法律责任。作为购房者一方,他们则认为售楼广告和宣传资料是自己买房的认识基础,应该是合同一部分,特别是在商品房预售中,由于其特殊性,商品房尚未建成,开发商卖的其实是图纸,模型,购房者下定决心买房的依据、信息等都来自于开发商的宣传材料和广告,售楼广告对于最终签订购房合同起至关重要的作用。购房者往往把开发商广告宣传的内容,看作是开发商的承诺,所以开发商如果最后交房与宣传资料不一致则理应承担相关法律责任。
由于一直存在着争议,全国各地的法院在审理上述类似纠纷时对广告法律效力的认定标准上也存在着不统一的局面。《解释》的出台可以说对这个问题作出了比较明确的规定,该《解释》第三条规定:商品房的售楼广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约,该说明和允诺即使未载入商品房合同亦应该视为合同内容,当事人违反的应当承担违约责任。应当说《解释》的规定与《合同法》第十四条的规定是完全一致的,只是又具体明确了一下,司法操作性更强了一些。
铺天盖地的商品房售楼广告多设计精美,词藻华丽,如何去区分这些内容各异的售楼广告的效力,笔者结合《解释》的规定,并在对众多售楼广告进行了整理分析的基础上,将商品房售楼广告大致分为以下四种:
第一类,属于开发商具体确定的内容,也即符合《解释》中规定的具有绝对法律效力的内容。在《商品房买卖合同示范文本》中对这些内容也均有约定之提示,例如房屋的层高、户型、结构类型、付款方式、保修责任等,这些条款开发商一般也会同意将其全部写进书面合同中,其法律效力必然是确定的。按照《解释》规定这些内容即使未写进合同中亦应当视为合同内容,具有法律效力。
第二类,属于内容较具体,但是还需要写进合同明确细化后才具有法律效力的内容。如开发商承诺的“进口卫浴电梯”、“纯德国进口厨具”、“24小时保安”等,这些内容购房者千万不能掉以轻心,需要有选择地将自己需要的部分在正式签订的合同中加以细化,如在合同中写明卫浴电梯的产地、型号、品牌等;相关物业管理内容也要写进合同的物业管理部分加以明确。应当说是约定得越细,购房者越容易得到法律的保护,一定不能嫌麻烦。
第三类,是不属于开发商具体确定的内容。售楼广告中一般采用较夸张性语言,人为美化,制造声势,为得是吸引购房者注意力,多无实际意义。如售楼广告中常见的“温馨家园”,“依山傍水”,“商机无限”等,这些广告内容只能算作要约邀请,开发商的目的是为了吸引购房者向自己发出要约。到底是不是温馨家园,商机无限需要购房者通过自己的考察作出判断,不能仅听广告中一面之词,这类广告内容即使写进合同也不具有法律效力。
第四类,属于内容具体确定,但系开发商违法承诺,通常因违反法律规定而无效。如常见的“买顶层送花园”,“保证产权”,“售后包租”等内容,购房者应当知道楼顶部位是所有业主共同使用部位,开发商无权擅自对其进行处分,否则即为侵犯其他业主权益而承担责任;关于房屋产权登记承诺也是无效的,因为产权登记是政府行政主管部门的职权,能否登记产权,要看其是否具备产权登记的合法条件,开发商说了不算;售后包租在法律、规章中也是严令禁止的,主要是考虑到在目前的法制状况下,缺乏强有力的监管手段保证这一措施的执行,售后包租多是一种促销手段,带有相当的欺骗性,受害的往往是购房者,所以法律明确规定这种行为无效。在此提醒购房者不仅要尽量把广告内容写进合同,而且要注意辨别写进合同的内容是否符合法律规定,否则即使写得再多、再具体也会因为无效而得不到法律保护。
以上就是笔者在学习《解释》相关规定的基础上,对商品房销售广告从学理和实践的角度做的一点分析,主要是帮助广大购房者能够擦亮眼睛,理性地认识各式各样的售楼广告和宣传资料,捍卫自己的合法权益不会受到侵犯,当然本文如能对司法实践也起到一些帮助作用的话将更感不胜荣幸。


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牡丹江市人民政府关于印发牡丹江市政府信息公开管理办法的通知

黑龙江省牡丹江市人民政府


牡政发〔2008〕4号

牡丹江市人民政府关于印发牡丹江市政府信息公开管理办法的通知



各县(市)、区人民政府,市政府各直属单位:

  《牡丹江市政府信息公开管理办法》已经市政府第14届13次常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真遵照执行。

二OO八年三月六日





牡丹江市政府信息公开管理办法



第一章 总 则

第一条 为加强政府信息公开管理,依据《中华人民共和国政府信息公开条例》、《黑龙江省政府信息公开规定》和相关法律、法规,结合我市实际,制定本办法。
  

第二条 本办法所称的政府信息,是指行政机关在履行职责过程中制作或者获取的,以一定形式记录、保存的信息。本办法所称的行政机关,是指市政府及其工作部门,包括其他依法行使行政职权或者提供公共服务的组织。

第三条 市政府信息公开管理机构是政府信息公开的主管部门,负责全市政务公开工作的协调、指导、检查以及信息公开内容的备案;市信息产业局负责政务公开专网的日常监管和后台管理与维护;市法制办负责市政府、市政府工作部门行政职权和执法公开内容的定期检查;市教育、卫生、公交、供水、供电、供热、燃气、物业八个系统的办事公开工作由该系统主管部门负责检查和管理。市政府工作部门应当确定专门机构,指定专人负责本部门政府信息公开工作。

第二章 信息公开内容

第四条 政府信息公开工作机构负责确定向社会公开的政府信息。
  

(一)市政府公开政府信息内容:

1.与经济社会管理和公共服务相关的规范性文件;
  

2.经批准实施的关于本行政区域经济、社会管理和公共服务的发展战略、发展计划、城市规划、工作目标及其实施情况;
  

3.经本级人民代表大会通过的政府财政年度预算、决算及其执行情况;
  

4.经本级人民代表大会通过的国民经济和社会发展年度计划及其执行情况;
  

5.经市政府常务会议研究决定、市人大常委会议审议和须提交市委常委会议讨论通过的涉及人事、管理、经济等重大事项决策过程及其实施情况;
  

6.政府领导成员的履历、职责、分工等情况;
  

7.政府各组成部门、直属机构和办事机构的设置、主要职能等情况;
  

8.副处级以上(含副处级)干部人事任免,公务员考录程序和结果;
  

9.城市规划的实施情况,包括法定范围内的土地使用权出让情况、建筑总量、建筑密度和高度;
  

10.政府投资的城镇基础设施和房屋建设项目的公开招标、中标及验收情况;
  

11.本行政区域内公用事业和公益事业的投资、建设情况,包括城市供水、供气、供电管网的建设与改造,城市防洪设施、城市污水处理、垃圾处理工程、城市交通建设工程、城市绿化工程和社会公益福利事业项目的建设;
  

12.影响公共安全、公民人身和财产安全的疫情、灾情、食品安全、治安或者刑事案件、交通事故等重大突发事件的预报、发生与处理情况;
  

13.教育、文化、民政、卫生、劳动与社会保障、扶贫等社会管理事务或者公共服务项目及实施情况;
  

14.直接影响公民、法人或者其他组织权益的行政执法事项;
  

15.市政府向社会承诺的事项及其完成情况;



16.法律、法规、规章规定应当公开的其他政府信息。
  

(二)市政府工作部门、依法行使行政职权或者提供公共服务的组织公开政府信息内容:

1.机构设置、法定职责、领导班子成员及分工、办公地点和联系方式;
  

2.与职责相关的法律、法规、规章和规范性文件;
  

3.职责范围内行政许可项目的法律依据、申请条件、数量、许可程序、许可期限、许可结果,申请所需要提交的全部材料和申请书示范文本;
  

4.职责范围内行政事业性收费项目的收费对象、收费标准及其依据;
  

5.行政执法部门的执法人员、执法依据、执法责任、执法程序及各类行政执法行为,包括行政征收、行政强制、行政处罚结果等;
  

6.支农、救灾、扶贫、低保等重要专项基金、资金的使用情况;
  

7.政府集中采购目录和政府采购限额标准、公开招标公告、受理政府采购投诉的联系方式及投诉处理决定、供应商不良记录名单、政府采购招标业务代理机构名录等情况;
  

8.税收的依据、标准和征管情况;
  

9.税费减免、补贴等有关优惠政策及其落实情况;
  

10.旅游风景区、供水、供电、供气、供热、有线电视、邮政、通信、公共交通等公共服务项目的定价、价格调整情况;
  

11.军转干部和退伍士兵安置、毕业生就业、人才引进的依据、标准、条件、程序、要求和结果;
  

12.市级学校的位置分布情况、学区划分情况、录取分数线及招生情况;
  

13.经济适用住房的建设和销售情况;
  

14.土地供给总量信息、已供土地宗地信息、协议出让土地信息、土地使用权市场交易信息、房地产市场情况;
  

15.国有、集体企业的资产转让或者重组情况;
  

16.人大议案、建议和政协提案的办理情况;
  

17.与公众有密切关系的其他事项;
  

18.法律、法规、规章规定应当公开的其他政府信息。

法律、法规、规章对前款事项的公开另有规定的,从其规定。

第五条 政府信息公开涉及下列内容的,不予向社会公开。
  

(一) 国家秘密;
  

(二) 依法受到保护的商业秘密;
  

(三) 依法受到保护的个人隐私;
  

(四) 正在调查、讨论、审议过程中的政府信息公开后可能影响国家利益、公共利益的;
  

(五) 依照法律、法规、规章规定的工作秘密;



(六) 法律、法规、规章规定不予向社会公开的其他政府信息。
  

但是,经权利人同意公开或者行政机关认为不公开可能对公共利益造成重大影响的涉及商业秘密、个人隐私的政府信息,可以予以公开。

第六条 市政府工作部门应当确定本部门政府信息公开的具体内容,报市政府信息公开管理机构审核后,制定本部门的政府信息公开目录。

第三章 信息公开形式和程序

第七条 公开政府信息,采取以下一种或者几种形式:
  

(一) 牡丹江市政务公开网;
  

(二) 电视、报纸、广播等媒体;
  

(三) 政府信息公开栏、信息查询点、电子触摸屏、政务公开热线查询电话等;
  

(四) 新闻发布会;
  

(五) 其他便于公众知晓的形式。
 

 

第八条 建立和完善新闻发言人制度,通过新闻发言人依法向社会公开政府信息。

第九条 政府信息公开按内容分为主动公开政府信息和依申请公开政府信息两种。

主动公开政府信息是指本年度行政机关产生的政府信息,本年度以前产生的政府信息可到档案局进行查询。行政机关应当做好已公开政府信息的立卷归档工作,供公众查阅。
  

第十条 行政机关制作的政府信息,由制作该政府信息的行政机关负责公开;行政机关从公民、法人或者其他组织获取的政府信息,由保存该政府信息的行政机关负责公开。法律、法规对政府信息公开的权限另有规定的,从其规定。

第十一条 属于主动向社会公开的政府信息,行政机关应当在20个工作日内予以公开。因法定事由不能按时公开的,待原因消除后立即公开。
  

第十二条 属于主动向社会公开的政府信息,内容发生变化的,信息公开单位应当及时予以更新。行政执法部门的执法公开,每月更新一次执法结果信息;执法频率相对较少的部门,至少每2个月更新一次执法结果信息。因特殊情况不能公开的,向市政府信息公开管理机构做出书面说明。执法结果信息公开到年底,每年初统一更新;工作动态类信息由信息公开单位及时进行更新;对已失效的政府信息,由信息公开单位及时进行撤换。
  

第十三条 公民、法人或者其他组织申请公开的政府信息,可采取书面或者电子邮件的方式提出申请,申请书应当注明其真实姓名或者组织名称、身份证明、通信地址、联系方式及申请时间、所需政府信息的内容描述等。
  

采取书面或者电子邮件方式确有困难的,可以采取信函、电报、电话等方式向政府信息公开工作机构提出申请,政府信息公开工作机构应当做好记录,并通过适当方式给予答复。
  

第十四条 对公民、法人或者其他组织申请公开的政府信息,属于公开的内容,除可以当场予以答复的,政府信息公开工作机构应当自接到申请之日起15个工作日内做出答复。因特殊原因不能及时做出答复的,可将答复期限适当延长,并告知申请人,延长期限最长不得超过15个工作日。
  

第十五条 对公民、法人或者其他组织申请公开的政府信息,其中涉及国家秘密、个人隐私和商业秘密等不应当公开的信息,政府信息公开工作机构应当自接到申请之日起3个工作日内给予答复,并说明不予公开的理由。
  

第十六条 市政府公开的政府信息由市政府信息公开管理机构把需要公开的重要内容报市政务公开领导小组审定后公开;市政府工作部门、其他依法行使行政职权或者提供公共服务的组织公开的政府信息,由市政府工作部门、其他依法行使行政职权或者提供公共服务的组织负责制发,并报市政府信息公开管理机构备案。

第十七条 市政府工作部门、其他依法行使行政职权或者提供公共服务的组织要建立科学、合理、完善的政府信息公开的内部审核机制,对审核的内容、范围、程序等做出明确规定,加强对政府信息公开的规范管理。

第四章 监督考核

  

第十八条 市政府信息公开管理机构应当通过平时和年度考核相结合的办法,加强政府信息公开工作的监督检查。
  

第十九条 政府信息公开工作考核实行百分制,分为优秀、合格、基本合格和不合格四个等次。市政府信息公开管理机构按照公开内容、公开形式、更新撤换时限和公开效果等内容进行考核,确定市政府工作部门、其他依法行使行政职权或者提供公共服务的组织的考核等次。 
 

第二十条 考核采取实地考核、群众评议、综合评审相结合的方式进行。实地考核主要是听取汇报和现场查看等;群众评议主要是通过召开征求意见会、下发测评票等;综合评审主要是根据市政府信息公开管理机构平时掌握的情况。
  

第二十一条 市政府信息公开管理机构综合考核结果,提出考核意见,报市政务公开领导小组审定后,将考核结果通知被考核单位,并在全市范围内进行通报。

第五章 责任追究

第二十二条 对违反本办法,未履行主动公开义务,未及时更新、撤换已失去实效的政府信息及影响政府信息公开工作的单位,责令改正或者予以通报批评;逾期不改的,依据《牡丹江市行政问责暂行办法》对单位主要负责人和直接责任人予以行政问责。
  

第二十三条 对违反法律、法规和本办法规定,造成国家利益、公共利益或者公民个人利益重大损失的单位主要负责人和直接责任人,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依据《牡丹江市行政问责暂行办法》予以行政问责。

第六章 附 则

第二十四条 本办法如与国家和省的有关规定相抵触时,按国家和省的规定执行。

第二十五条  各县(市)、区政府信息管理可参照本办法执行。

第二十六条  本办法自2008年5月1日起施行




海南省旅馆业治安管理办法

海南省政府


海南省旅馆业治安管理办法
海南省政府



办法
第一条 为保障旅馆业的正常经营和旅客人身财产的安全,维护社会治安秩序,根据国家有关法律、法规,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本办法所称旅馆,是指为旅客提供住宿的经营单位。
第三条 经营旅馆业必须遵守国家有关法律、法规和本办法,保障旅客人身、财产安全,防止各种治安事故和违法犯罪行为的发生。
旅馆治安管理实行经营者负责制,旅馆的法定代表人对本旅馆的治安工作负全面责任。
各级公安机关负责对管辖范围内的旅馆实施本办法进行监督、检查。
第四条 旅馆的房屋建筑、客房门窗、出入通道必须坚固、安全,设置合理;消防、卫生设施要符合国家标准。
第五条 开设旅馆,除按国家有关规定办理其他审批、开业手续外,应向所在地县以上公安机关(城市公安分局)提出申请,经审查合格后,发给“特种行业许可证”(以下简称“许可证”)。并凭“许可证”到工商行政主管部门办理营业执照。
申请“许可证”时,应提交下列资料:
(一)房屋建筑平面图及客房、床位等有关资料;
(二)有关审批文件及旅馆业情况登记表;
(三)旅馆治安管理责任书;
(四)附设其他经营项目的申请表及有关资料。
第六条 旅馆有扩建、改建、转业、合并等情况,应向原发“许可证”机关递交书面报告,经许可后方可实施。
第七条 凡非当地常住户口的旅馆从业人员,不论正式职工或雇、聘用人员,均应按我省户籍管理有关规定办理手续。
变更从业人员应报当地公安机关备案。
第八条 旅馆开设非旅馆专用的其他服务设施,包括饮食、娱乐、健康服务场所等,必须凭“许可证”副本到当地工商行政管理部门办理营业执照后,方可开业。
第九条 凡出租客房作为办公用房的,必须报公安机关备案。
第十条 旅馆的治安管理职责:
(一)严格遵守国家的法律、法规,依法经营;
(二)切实加强房屋安全和消防设施的检查、维修;
(三)严格实行验证登记制度,并指定专人负责此项工作。国内旅客住宿凭居民身份证或县级以上公安机关出具的外出证明,港、澳、台同胞及国外侨胞、外国人凭护照等有效证件登记住宿。特殊情况应事先向旅馆所在地公安派出所报告;
(四)提供现金、贵重物品保管服务,并指定专人负责;
(五)设立门卫制度。严密掌握出入旅馆人员情况,对未经住客同意的来访人员,不准进入客房;
(六)要经常巡查客房,掌握住客及来访人员情况,保护旅客及客房的财物安全;
(七)客房楼层应实行昼夜二十四小时值班制度,当班人员凭住宿证和收款单对号开房;
(八)发现违法犯罪分子、可疑人员,以及发生案件、事故时,应立即报告公安机关,并采取措施控制罪犯,保护现场,组织抢救;
(九)定期或不定期进行检查,发现问题及时整改,对公安机关提出的整改意见,必须认真执行;
(十)建立健全保安组织,配备专职保安人员。
旅馆必须按上述职责制定内部规章制度,建立、健全治安管理岗位责任制,签订保安合同,并将上述文件副本交公安机关备案。
第十一条 旅馆发生犯罪行为和严重治安案件的,除依法追究违法犯罪行为人的责任外,对旅馆负责人以及当班门卫、保安、楼层服务人员等视其情节追究失职责任。
第十二条 旅馆对因治安管理不善或失职行为而造成旅客财产损失或人身伤害的,应视情况承担责任。
第十三条 旅客必须遵守下列事项:
(一)住宿必须交验有效证件,进行登记;
(二)不得携带违禁品、危险品进入旅馆;
(三)凡租房、包房的,不得转租、转让他人住宿,容留来访人住宿,应经旅馆同意,并办理登记手续;
(四)凡租用旅馆客房作为办公场所的单位及人员,必须遵守本办法,接受旅馆管理;
(五)不得在旅馆进行卖淫、嫖娼、赌博、吸毒、播放淫秽录像等违法犯罪活动;
(六)不得在旅馆内摆摊设点,出售商品及喧哗吵闹,使用音响器材不得音量过大,影响他人工作和休息;
(七)服从公安机关的治安检查,协助查处案件。
第十四条 公安机关对旅馆的治安管理职责:
(一)维护旅馆的正常经营和旅客的合法权益,依法打击各种违法犯罪活动,及时处置各类刑事、治安案件;
(二)做好旅馆安全鉴定和签发特种行业许可证工作,对旅馆的安全管理制度、安全设施和防范措施进行检查监督,及时提出整改意见;
(三)及时查验旅馆送来的旅客住宿登记表;
(四)负责培训、考核旅馆治安工作人员;
(五)公安派出所(含企业派出所)负责对所管辖范围内的旅馆治安管理和安全监督、检查。
第十五条 公安人员到旅馆执行任务时,应出示证件,依法办事。
第十六条 对模范执行本办法,作出显著成绩的单位和个人,由主管机关或所在单位予以表彰和奖励。
第十七条 违反本办法的责任:
(一)违反本办法擅自开设旅馆的,予以取缔,没收其非法所得,并处五百元以上、五千元以下罚款,对旅馆法定代表人处二百元以下罚款;
(二)旅馆擅自留住没有合法有效证件的旅客的,每留宿一人处二百元以下罚款;
(三)违反本办法的失职行为,视情节轻重,处一百元以上,一千元以下罚款,构成犯罪的依法追究刑事责任;
(四)携带危险品或违禁品进入旅馆的,由公安机关没收其危险品或违禁品,处二百元以下罚款或十五日以下拘留,造成伤亡事故或重大经济损失的,依法追究刑事责任;


(五)持伪、假证件和冒名顶替住宿者,处二百元以下罚款;
(六)妨碍公安人员到旅馆执行公务或包庇违法犯罪分子,通风报信,转移赃物的,处二千元以下罚款,构成犯罪的依法追究刑事责任;
(七)违反本办法,管理制度混乱,多次发生刑事、治安案件的旅馆,公安机关可责令其限期整改。经整改无效的,由公安机关和工商行政管理机关收回许可证,责令停业整顿,直至吊销营业执照。
第十八条 本办法由省公安行政主管部门负责解释。
第十九条 本办法自发布之日起施行。



1991年10月25日

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