伊春林业管理局关于印发伊春林业管理局木材经销工作考核评比细则（暂行）的通知

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安徽省蚌埠市人民政府


蚌　埠　市　人　民　政　府　文　件

蚌政〔1999〕13号

关于印发《蚌埠市政府采购实施细则(试行)》的通知

各县、区人民政府，市政府各部门、各直属单位：
　　《蚌埠市政府采购实施细则(试行)》已经市人民政府第17次常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。

蚌埠市人民政府
一九九九年三月九日


蚌埠市政府采购实施细则(试行)

　　　　　　　　　　　　　　　　第一章　　总　则

　　第一条　为加强财政支出管理,提高资金使用效益,根据《安徽省政府采购管理暂行办法》，结合我市实际，制定本细则。
　　第二条　本细则所称政府采购，是指纳入本市各级预算管理的机关、事业单位和社会团体等( 以下简称需求单位)， 为行使本单位管理职能或开展业务活动以及为公众提供服务的需要，购买商品或者接受服务的行为。
　　第三条　政府采购应当遵循公开、公平、公正、诚实信用和效益优先的原则。除涉及国家机密外，政府采购应当公开进行，在同等质量、信誉等条件下，优先购买价格低的商品或接受费用低的服务。
　　第四条　各级政府财政部门是政府采购的主管部门，其主要职责是：
　　㈠编制政府采购预算；
　　㈡组织政府采购；
　　㈢协调管理政府采购事务；
　　㈣对政府采购进行统计、分析和评估；
　　㈤市人民政府规定的其他职责。
　　第五条　建立政府采购招标评审机制。由财政局、行管局、技术监督局、监察局、工商局、物价局、审计局、国有资产管理局等部门和专业技术人员及使用单位代表组成评审机构，负责对招标事宜进行审查、质疑、评估和比较，确定中标单位。
　　从事政府采购招标工作的人员必须遵守有关保密规定。

　　　　　　　　　　　　　第二章　　形式与范围

　　第六条　政府采购采取集中采购和分散采购两种形式公开进行。
　　组织政府采购应当接受评审机构评审。
　　第七条　集中采购由财政部门统一组织实施，适用于购买单位价值或一次性购买价值1 万元以上的商品或者接受的等值服务。
　　除前款规定的以外，需求单位可自行组织分散采购。
　　第八条　政府采购范围主要包括办公、教学、科研、医疗、体育等设备以及其他专用设备，大宗低值易耗品等购置项目，房屋、设备维修项目，以及接受的有关服务项目。具体范围如下：
　　㈠办公设备是指行政事业单位的机动车辆、计算机及网络、复印机、传真机、空调机、摄相机、录相机、电视机、灯光、音响、通讯设备以及批量购置的办公桌椅、文件资料柜、档案柜等。
　　㈡教学设备是指各级各类学校用桌椅、图书资料、实验器材、体育器材、专业设备等。
　　㈢科研设备是指各级科研单位和各级行政事业单位开展科研活动所需的科研设备、仪器等。
　　㈣医疗设备是指各级卫生防疫、医疗、计划生育服务机构开展卫生医疗服务所需的各类医疗设备、消耗性器材等。
　　㈤体育设备是指各级体育单位开展体育训练、竞赛等所需各类专业设备、器材、服装等。
　　㈥其他专用设备是指行政事业单位所需的除上述设备以外的具有专门用途的设备，如文化、广播、电视、公检法司、城市维护、质量检验、农业事业单位的专用设备等。
　　㈦维修工程是指行政事业单位的房屋、构筑物、车辆内装修以及设备维修等，以及未纳入基本建设计划管理的基建项目。
　　㈧有关服务项目是指行政事业单位从市场取得的有关后勤服务项目，如车辆燃料供应、保险、租赁、办公楼物业管理，会议接待、材料印刷等。

　　　　　　　　　　　　　　第三章　　方法和程序

　　第九条　政府采购采取公开招标采购、议标采购、协商采购。
　　第十条　财政部门组织集中采购的，需求单位可根据自身工作需要，对采购的商品(服务)按照轻重缓急的原则提出申请，报同级财政部门，并详细说明所需商品(服务)的名称、规格、性能、数量、时间要求等。财政部门应及时对申报项目进行可行性分析和调查，并根据财力情况确
定采购项目。
　　需求单位自行分散采购的, 应按本细则规定确定采购方法。
　　第十一条　采购数量较大、价值较高、质量不易确定或者采购价格波动较大的商品或者接受等值服务的，应当公开招标采购。公开招标采购按以下程序进行：
　　㈠公布采购信息。采购方会同委托招标单位及有关专家依据采购方案，按照确定的采购项目、方法编制采购资料，向社会公布采购信息。采购信息包括：采购方的名称、地址、采购项目的性能、规格和数量；供货时间、交货地点，付款方式以及对供应商的其他要求；申请截止时间等。
　　㈡确定供应商。招标应当对投标人(投标者应不少于3个)的经营资格、办公场所、履行合同的能力、 技术力量和经验等情况进行审查。参加投标单位须向招标人提交投标总价2%的投标保证金(招标结束后,保证金无息退还) 。招标评审机构人员、投标人代表和相关单位代表共同以公开形式进行开标。招标评审机构在规定的期限内，依据招标文件要求对投标文件从价格、质量、服务、企业信誉等方面进行评审、比较，并参考标底进行综合评议，确定中标单位。向中标人发出《中标通知书》。
　　㈢签订和履行采购合同。供应商确定后，采购方要与供应商依法签订采购合同,并按合同约定的条款严格履行。
　　㈣验收。采购方和供应商要按合同规定组织验收，保证采购质量。
　　第十二条　采购质量、价格等不易确定、专业性较强、只有少数单位有能力提供的商品或者等值的服务, 可用议标采购的方法。议标采购可直接邀请３个以上的供应商参加投标，并按照规定程序，通过报价、比价、个别协商，综合考虑质量和售后服务等因素，择优选定供应商。
　　第十三条　采购数额较小、技术要求简单、质量与价格易于确定的商品或者等值服务, 可用协商采购的方法。协商采购可直接到市场了解、比较商品或者服务的质量、价格等情况，并按照规定程序择优选定供应商。

　　　　　　　　　　　　　　第四章　　经　费

　　第十四条　政府采购经费的来源包括：同级财政预算安排的资金；单位预算外收入和自有资金；国内外贷款、捐款；市政府规定的其他资金。
第十五条 政府采购经费由财政预算安排的，财政部门应当按照采购合同的规定进度，将采购经费直接拨付给供应商或代理人；对于属于多渠道筹资的项目，财政部门应待需求单位筹集的资金到位后统一拨付；需求单位以预算外资金或者国内外贷款、捐款、赠款等安排的，应按照采购合同的规定支付。
　　第十六条　采购单位在采购工作中聘请有关专家等开支的费用，由采购单位按规定标准支付，列入项目费用。

　　　　　　　　　　　　　　第五章　　监　督

　　第十七条　需求单位应当按照本细则的规定实施政府采购，并主动接受财政、审计、监察等有关部门依法实施的监督检查，如实提供有关资料，不得拒绝、隐匿谎报。
　　第十八条　财政部门必须建立健全政府采购机构的内部管理机制，定期向有关单位通报政府采购的情况，主动接受有关部门和社会公众的监督。
　　第十九条　财政、审计、监察等有关部门应当协调配合，加强对政府采购行为的监督，定期组织检查，发现违法违纪问题，严肃处理。

　　　　　　　　　　　　　　第六章　　附　则

　　　第二十条　各县、区实施政府采购参照本细则执行，如需成立政府采购中心，应报市编办审批。
　　第二十一条　本细则未尽事宜按有关法律、法规和规章的规定执行。
　　第二十二条　本细则由市财政局负责解释。
　　第二十三条　本细则自发布之日起施行。



2011年11月份，在楼市成交量持续低迷的背景下，房企存货增加，资金紧张，为了在年底前进行“房价保卫战”新一轮“冲刺”，打动“持币观望者”，一些房企打出了“涨价归您、降价我担”、“同楼盘降价补差价”、“区域市场跌价给予补偿”、“降价可退房”等广告，甚至表示愿意与购房人立下字据，签署协议或做出书面承诺。其实，早在2008年年底就有房企业承诺：“一年内，购房人购买的商品房一旦出现房价下跌，将给购房人补偿差价”。现如今“昨日再现，故伎重演”，那么上述“同楼盘降价补差价”、“区域市场跌价补偿”、“降价退房”这究竟是怎么回事？ 是“虚晃一枪”还是“冒险对赌”？

一、房企推出的“销售价格保证”即房企许诺承受购房者的价格风险的表现形式：
（1） 承诺不降价
对于一些首开盘（低开高走）或者尾盘等，房企承诺（单方声明、广告要约、双方协议等形式）购房者购房后一定时间内，与购房者所购商品房相同或在主要价格因素相当的同一项目商品房（如地段、户型、楼层、产品设计标准等方面相当）再销售均价不低于购房者所购商品房的价格或者降价不超一定比例或不低于一定的价格参数（如当地统计局或房管局公布的某一时期内区域新建商品房成交均价），约定违反承诺的承担比较模糊的违约责任或不明确的赔偿责任。
（2）降价就退差
房企与购房人约定，自购房人购买特定房屋之日起至该房屋交付日止期间（或者另外约定一个期限），购房人所购买同项目同栋楼同户型的商品房的成交均价(或者约定其他的价格参照标准）下降的，房企将无条件（也可能约定附带一些条件）退还购房者差额部分房款。
（3）跌价补差，涨价分享
此种情形是“降价补差”的变通，比如，有的房企在楼盘销售广告中提出“跌了我全赔，赚了对半分”，房企与购房者约定，购房后一定时期内，如出现同项目同类商品房销售成交均价下降的或区域房价下跌（比如以当地房管部门公示的区县新建商品住宅成交均价变化为认定标准），由房企全额赔付，如价格上涨则由购房者和房企平分收益。
(4)降价就折扣或免收尾款
此种形式也是“降价补差”的变通，但财税处理不同。比如，有的房企暂收九成或者部分房款，并承诺一定时间后（如交房时、办理产权转移登记前）如果品质相同的楼盘房价（有的为了防止模糊，可能会界定品质相同楼盘的范围或者标准，或者约定其他的价格参照，如有的楼盘约定“凡出现购房人购买商品房所属项目同批次房源中有一定套数以上商品房成交单价低于约定的基准价的，即视为价格下跌，房企对购房人进行差额补偿”）下跌时，购房者未交的房款就可不再缴纳。
（5） 降价给予非货币补偿或赠送与降价差额相当的资产
此种情形仍属于“降价补差”的变通，比如，房企与购房人签约协议约定，如果在一定期限，发生约定的价格下跌情形时，房企将无条件（也附带条件）给购房者非货币形式的补偿（如赠送一定面积的房产、进行房产置换、无偿代付一定金额的物业费、赠送车辆、赠送装修代金券等等）。
（6）降价就退房
房企与购房人约定，如果在购房后一定时间内（如约定交房日前），购房人所购买商品房所在项目同栋楼同户型的商品房成交平均价格（或者约定周边类似项目销售价格或同一项目下期销售价格等等）下跌的，房企将无条件或附条件退房，有的房企甚至答应退房时按照一定标准支付退款利息。
（7）无条件退房或约定“后悔权”
如有的房企打出购房后满一定期限以后购房人可以在一定时间内要求“无条件退房”，无需任何理由。其实房企如此盘算着，即便将来退房，也至少能满足其一定的融资需求。
曾有刘俊海等法律学者提到过我国应在三类商品交易活动中建立消费者的冷静期限内的“法定后悔权”制度：网上交易；先交钱后签合同的消费行为；交易额巨大的消费行为，比如购买房屋等。
（8）降价就回购
如有的楼盘推出了“原价回购”或“溢价回购”计划吸引购房者：购房满一定时间的购房人，届时房价（约定价格参照）下跌，只要购房者提出申请，房企（或者房企指定的第三人）将与购房者签订合同按约定价格回购原售物业。

二、关于房企对价格风险承担的承诺之法律效力
房企采用许诺承担原本应由购房者承担的价格风险（商业风险）的促销手段，且不存在欺诈或者有其他效力瑕疵的话，则得不出此做法违法无效的结论。
《房地产广告发布暂行规定》第十六条明文规定“房地产广告中不得含有升值或者投资回报的承诺。” 上述各种价格风险承担的许诺并非由房企保证购房者所购房屋购买后特定时点不贬值，因此上述许诺并不违反前述规定。
因此，在房屋买卖合同特别约定或者开发商单方承诺的情形下，购房人有权要求开发商给予经济补偿。
购房者应注意将此等价格风险承担的约定立下字据，甚至写进售楼合同或者另行约定，均为有效条款，当然条款的兑现还取决于房企信用等其他保障条件。
值得注意的是，如果房企仅仅是承诺赠与差额相当的实物或权利，那么实际上是一种赠与行为（与其他有偿赠予不同，如买房送地下室、买房送专属露台、买房送车位、买房送装修等不同），而在法律上讲，恐怕因降价行为发生时要求房企兑现赠与合同的时候，房企会主张撤销赠与。

三、价格风险承担条款涉及的财会税务问题
按照2011年4月26日《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号）对购房单位和个人办理退房有关契税问题明确如下：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。 对于还没有签订正式合同（一般是仅签署购房认购书）或虽已签署购房合同但未到房管部门备案的购房人，房企直接以新价格与购房人签署购房合同或变更购房合同,此种操作应认定为“折扣”行为，不存在纳税调整的问题；签订了购房合同且办理了合同备案登记的甚至办理了产权证的，要么房企按照房管部门的规定办理手续（如变更合同或者解除原合同重新签合同），要么就是直接支付货币给购房人。
后一种情形的降价补差会引起一些税务问题，那么如何认定这个补偿行为的属性，算是“折扣”（不存在纳税调整），还是“债务免除”或“捐赠”，或者是“违约赔偿”，亦或者是其他？
例如，如果采取赠与的方式，按照新《企业所得税法》规定，对于购房人的“捐赠”并非公益性捐赠，因此是不允许房企在企业所得税前扣除。如房企支付购房者违约金，则计入“营业外支出”而非“财务费用”，降价补差并非因违约行为而去赔偿购房人，“主动”补差是特殊时期的非常促销行为，因此，如何按“违约赔偿”处理仍值得商榷。
另外，如果在办理按揭之后进行回购（相当于二手房转让，按二手房的税费计算）的话，甚至可能会影响购房者今后购房或贷款的条件待遇等事宜，购房者也应谨慎考虑。

四、购房人要求房企会兑现承诺并非易事
（一）对降价的认定标准存在难度
由于出卖人往往有为买受人设下“陷阱”的本能冲动，很可能故意将降价认定标准约定不清。故此，只有双方明确书面约定降价认定的依据、差价补偿的方式和补偿的时间以及行权的时限等内容，才具备可操作性。但是，由于上述各种房企对价格风险承担的许诺，基本上都是以购房者所购房屋之外的其他房屋的价格变动作为对购房者补偿或退房的依据，比如约定以小区后期售卖商品房价格或者以周边小区同类商品房的售价作为参考，与购房者之前所购商品房的价格进行比较或者以权威的房价指数作为基准进行比较计算，即便房企无意“混淆”，实际去计量降价问题也非常困难，笔者目前尚未发现清晰的降价判定模型或精准的降价表达方式。
根据民诉当中 “谁主张，谁举证”的举证原则，究竟怎样才算是“降价”了，购房人应当首先负责举证。主张合同关系变更、解除的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。但是由于房企掌握在销售价格数据，因此不排除人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素将一定的举证责任分给房企，或者购房人会申请法院前往商品房交易管理部门调取交易数据。另外，也有可能就约定不明之处以格式条款为由做出对房企不利的解释。
（二）房企隐性降价行为难以识别
房企为避免条件成就，势必会采取了一些买面积送面积、买房送装修、买房送车、买房送物业费去、买方送旅游名额等等非直接降价活动（变相的降价活动、拆分价格、托市等），但在成交价格上仍然与原价相差不大，使得赔付承诺也就只是个“竹篮打水一场空”。
（三）房企会尽可能地约定较长的时间
鉴于房企对于城市化进程并未完成的情况下，对未来的房价依然充满信心。因此，房企对购房者的价格风险承担的时间的选择很重要，如果签订的保值时间越长，升值的可能性越大，对房企来说也就越有利，完全不同于担保期限。
（四）退房行权期限
根据《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，双方应当约定购房人请求解除合同的期限，未明确约定的，最晚应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，可能导致退房权或解除权消灭。

五、保价行为其实扰乱了市场
炒房其实与炒股一样，责任应自负，投资有风险，价格波动是最正常不过的，其实，在“买涨不买跌”的投资心态下，在对前业主“暴力”要求客人只许涨价不许降价行为的妥协，上述“保价”措施这是破坏了买卖信用体系，有违诚实信用和公平原则，属于市场乱象，对房地产市场平稳发展产生了负面作用。

参考资料网址：