印发《佛山市科技发展专项资金管理办法》的通知

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产权调换的房屋面积缩水应如何处理？

案情简介：
２０００年６月，被告华为开发公司建设新元小区，需拆迁原告食品公司部分房屋，为此，双方签订了房屋拆迁安置协议书一份，约定原告回迁门面房２６２m2，其中：包括民族路（东西向），新元小区公园（小区南大门）入口转角处门面房。２０００年９月１日，原被告就回迁门面房又签订《房屋销售合同》一份，约定原告预购被告开发的新元小区房公园转角处１号、２号门面房，建筑面积60.78m2，单价1680元/m２，合计价款人民币102110元。实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5％时，每平方米价格保持不变，房价款总金额按面积调整。以及相关的权利义务。合同附示意图一份，载所购房屋方位为新元小区公园（小区南大门）入口转角处１号、２号。合同经双方签字盖章生效。原告按约付清购房款人民币102110元。同时，该小区２号楼门面房亦相继对外预售。其中，同年１１月，被告与卢某签订的２号楼３５号门面房买卖合同后，附有房屋平面图，显示３５号以西相邻的门面房即为公园入口转角处门面房，呈内弯圆弧状。此后，被告委托江苏华丰建筑设计院设计绘制了“新元小区详规调整图”。对房屋和公园大门规划进行了调整。同年６月１２日，被告召集原告开会，通报规划调整后的规划方案，可能导致原告回迁房面积减少的情况。该会议记录载明；“徐某（被告方副经理）：….根据市规划的要求，考虑新元小区的宝塔与谢眺楼视线走廊，对我新元小区南大门入口处的物业管理用房进行适当调整，调整的范围基本保持原样不变，去掉转角处的一个三角形的拐角，可能造成食品公司回迁房的面积减少。为此，请食品公司能理解，关于减少的部分面积，如何处理，待房屋建成后，再做商订。”王某（原食品公司法定代表人）：“规划调整，但涉及到我公司回迁的门面房面积减少，到底减少多少目前数据还没有得出来，如果减少的门面房面积，今后在计算上，我们不能按文件标准计算，要给我们亏损企业加大补偿，给予弥补。”事后，被告调整了公园入口转角处１号、２号右边依次是2号楼的36号、35号门面房（此前，平面图显示1号、2号右边即为2号楼35号门面房，无36号门面房），左边是上二楼的楼梯间通道。随后，被告将36号门面房以每平方米人民币7472.33元的价格预售给第三人周某，双方签订《房屋购销合同》一份，原告发现自己所回迁的1号、2号门面房的建筑面积明显不足，且在1号、2号门面房与2号楼35号门面房之间出现了36号门面房，遂找被告，经房屋测绘部门测量的3号裙楼的底层1号2号门面房建筑面积为40.27m2，2号楼36号门面房建筑面积为44.70 m2，遂于2002年5月20日向本院起诉，要求按市场价赔偿减少20.51m2面积的损失。
处理结果：
审理认为：被告是具有房地产开发经营资质的企业，在开发新元小区中，需要拆迁原告的房屋，与原告签订了房屋拆迁安置协议，原告回迁被告拟开发的部分门面房。双方就回迁的门面房位置及价格等事宜又签订了一份购房合同，该份合同实际上是具有拆迁利益补偿性质的合同。合同约定了回迁门面房的具体位置、价款、付款、交房期限，以及违约责任等内容，双方意思表示真实，又不违反法律规定，该份合同有效。合同签订后对双方均有拘束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行确定的义务。被告应当向原告交付合同约定的60.78m2面积门面房，在合同履行中，被告调整规划设计方案，在2号楼35号门面房与3号裙楼公园入口转角处1号、2号门面房之间设计了朝向民族路36号门面房，如不增建，被告在实际履行合同中可以使1号、2号门面房建筑面积达到或超过60.78m2，满足原告要求，实现合同目的，而被告建造了36号门面房，并将该房出售给第三人，原告房屋面积减少20.51m2，致使原告预购60.78m2面积房屋的合同目的及足额回迁的预期利益不能实现，被告主观上存在违反合同的恶意，客观上造成原告经济损失，应予赔偿。被告调整房屋规划设计方案后，虽然通知了原告，但原告要求加大补偿，被告亦认同可以协商，双方未达成协议，双方对面积不足处理约定不明。根据合同约定实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5％时，每平方米价格保持不变，房价总金额按实调整，应理解为双方对建筑面积合理误差的处理，而本案因房屋平面结构的变更造成原告预购面积大幅度减少，不属于合理误差的情形，不适用合同中该条款的规定。因原告是产权调换房屋，具有拆迁补偿利益，其损失的计算，不能按照《商品房销售管理办法》的规定，也不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 规定，应当参照购买36号门面房的市场价格人民币7472.33元/m2计算，扣除原告购房1680元/m2，其差价人民币5792.33元/m2来赔偿原告损失，才能弥补原告的损失。被告辩解原告房屋面积不足，根据合同第５条规定，按合同约定价款增补、退减房款，而不是市场价赔偿不足面积房款的意见，不能成立，因被告在合同中约定面积差为5％，但实际上相差20.51m2，占原告所购房屋面积的1/3，明显存在恶意，按照合同约定补、减，损害了原告的利益，违反诚实信用原则，该辩解不予采纳。为此，依据《中华人民共和国合同法》的规定，判决：被告华为开发公司于本判决生效之日起二日内赔偿原告食品公司房屋建筑面积减少的经济损失人民币118800.60元（20.51m2×5792.33元）。
法律点评：
该案是房屋拆迁，进行产权调换房屋面积缩水的损失赔偿问题。双方在合同中约定，实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5％时，每平方米价格保持不变，不足和超出的部分怎么赔偿没有明确约定。现有的法律依据是：①《商品房销售管理办法》，对面积超出3%范围的面积处理规定。②最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第14条规定，……，房屋实际面积小于合同约定面积的面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。原告房屋被拆迁，实行的是产权调换，其拆除房屋在市区的繁华地段，拆除前没有进行评估，补偿价格很低，产权调换时政府确定了一个回迁价格。该价格明显低于市场价格，目的是保护被拆迁人的利益。原被告就拆迁签订了具有物化性质的房屋拆迁补偿安置协议，后又签订房屋预售合同，是对拆迁补偿安置协议的存续，包含了原告的拆迁补偿利益。被告在原告回迁的门面房与35号房之间增建36号门面房，以市场价卖于第三人，赚取利润，使原告房屋面积20.51m2，按照《商品房销售管理办法》或最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，赔偿原告损失明显没有充分保护原告的利益。另外，上述法规、解释在制定时没有考虑到拆迁产权调换房屋中含有的补偿利益问题，仅仅是针对纯商品房买卖面积缩水。形成产权调换房屋面积缩水的损失赔偿规定的立法欠缺，使恶意损害被拆迁人利益的行为得不到经济上的惩罚，使被拆迁人的利益不能获得满足。法官根据诚实信用原则，结合案件的特殊性，依据《中华人民共和国合同法》规定，在判决被告赔偿原告实际损失的同时，又判决被告赔偿了原告的预期损失。这一判决结果无疑是正确的，不仅保护了原告的合法利益，同时也给予被告经济惩罚，有利于推进房屋拆迁行为的规范。




宣城市宣州区人民法院
安徽金皖律师事务所
左志平、刘金海


海南省人大常委会


海南省县、乡两级人民代表大会选举实施细则
海南省人大常委会


第一章 总 则
第二章 选举工作机构
第三章 各少数民族的选举
第四章 县、乡两级人民代表大会代表名额
第五章 选区的划分
第六章 选民登记
第七章 代表候选人的提名
第八章 投票选举
第九章 对代表的监督、罢免和补选
第十章 对破坏选举的制裁
第十一章 附 则

第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国全国人民代表大会和地方各级人民代表大会选举法》（以下简称《选举法》）和《全国人民代表大会常务委员会关于县级以下人民代表大会代表直接选举的若干规定》（以下简称《规定》），结合我省情况，制定本《选举实施细则》。
第二条 选举工作必须坚持四项基本原则，充分发扬社会主义民主，严格依法办事，切实保障选民行使选举权利。
第三条 县、自治县、不设区的市、市辖区、乡、民族乡、镇人民代表大会的代表，按选区由选民直接选出。
第四条 中国人民解放军、中国人民武装警察部队按照《中国人民解放军选举全国人民代表大会和地方各级人民代表大会代表办法》选举产生出席县、自治县、不设区的市、市辖区人民代表大会的代表。
第五条 旅居国外的中华人民共和国公民和港、澳、台同胞在人民代表大会代表选举期间在国内、境内的，可以参加原籍地或者出国、出境前居住地的选举。

第二章 选举工作机构
第六条 县、自治县、不设区的市、市辖区、乡、民族乡、镇设立选举委员会，主持本级人民代表大会代表的选举。县、自治县、不设区的市、市辖区的选举委员会受本级人民代表大会常务委员会的领导。乡、民族乡、镇的选举委员会受县、自治县、不设区的市、市辖区的选举委员会
的领导。
第七条 县、自治县，不设区的市、市辖区的选举委员会由本级人民代表大会常务委员会、中国共产党、各民主党派、各人民团体、人民解放军各方面协商推选人员组成，设主任一人、副主任和委员若干人，由本级人民代表大会常务委员会任命。乡、民族乡、镇的选举委员会由辖区各
有关方面协商推荐人员组成，设主任一人，副主任和委员若干人。由县、自治县、不设区的市、市辖区人民代表大会常务委员会任命。
委员会下设办公室，办理选举工作的日常事务。
选区设选举工作组，设组长一人，副组长若干人，由选举委员会决定。
选区可划分为若干选民小组，组长、副组长由选民推选。
第八条 县、自治县、不设区的市、市辖区、乡、民族乡、镇选举委员会的任务：
（一）宣传贯彻《选举法》、本《选举实施细则》和有关选举的规定；
（二）主持本级人民代表大会代表的选举；
（三）制定选举工作计划，规定选举日期，训练选举工作人员；
（四）划分选区，分配各选区应选代表的名额；
（五）指导选民登记，审查选民资格，公布选民名单；
（六）受理对选民名单不同意见的申诉，受理对选举中违法行为的控告和检举，并作出决定；
（七）组织推荐代表候选人，汇总公布选民和各政党、各人民团体推荐的代表候选人名单，向选民介绍候选人的情况，并根据较多数选民的意见，确定和公布正式代表候选人的名单；
（八）印刷选民登记表、选民证、代表当选证、选票和其他表册，编制选举经费预算，负责选举经费的管理和使用；
（九）确定选举结果是否有效，登记和公布当选代表名单，并根据本级人民代表大会代表资格审查委员会或者人民代表大会常务委员会代表资格审查委员会审查确认代表资格有效的代表，颁发代表当选证书；
（十）向上级作选举工作报告，填写选举工作情况报告表；选举工作结束后，将有关选举文件、表册、印章分别交本级人民代表大会常务委员会和乡、镇人民代表大会主席团或乡、民族乡、镇人民政府存档。
第九条 各级选举委员会和选举工作办公室的印章，县级的由该级人民代表大会常务委员会制发；乡、民族乡、镇的由县、自治县、不设区的市、市辖区人民代表大会常务委员会制发。
第十条 民族自治地区的选举委员会的组成人员，各民族应当有适当数量的名额。
第十一条 选举工作结束后，选举工作机构即自行撤销。

第三章 各少数民族的选举
第十二条 有少数民族聚居的地方，一般每一聚居村都应有一名以上的少数民族代表参加当地的人民代表大会。人口特少的可以两三个村合并选一名少数民族代表。
散居的少数民族应选当地人民代表大会的代表，每一代表所代表的人口数可以少于当地人民代表大会每一代表所代表的人口数。
第十三条 少数民族每一代表所代表的人口数：聚居境内同一少数民族的总人口数占境内总人口数15％以上，不足30％的，每一代表所代表的人口数应适当少于当地人民代表大会每一代表所代表的人口数；但该少数民族的代表名额不得超过代表总额的30％；聚居境内同一少数民
族的总人口数不足境内总人口数的15％的，可以适当少于当地人民代表大会每一代表所代表的人口数，但不得少于1／2；人口特少的其他少数民族，至少应有代表一人。
第十四条 有少数民族聚居的县、自治县、不设区的市、市辖区、乡、民族乡、镇人民代表大会代表的产生，按照当地的民族关系和居住状况，各少数民族可以单独选举，也可以联合选举。
其他选举事项，按本实施细则有关条款办理。

第四章 县、乡两级人民代表大会代表名额
第十五条 各级人民代表大会代表的名额，根据《选举法》规定的“便于召开会议、讨论问题和解决问题，并使各民族、各地区、各方面都能有适当的代表”的原则，并按照行政区域和人口数相结合的办法确定。
（一）县、自治县、不设区的市、市辖区的代表名额：人口在二十万以下的，代表基数为一百名；人口超过二十万，至五十万范围内，每增加十万人以上，代表基数增加二十名；人口超过五十万以上的，代表基数一百八十名。另按实有人口数计算，每五千人增加一名代表，两者总和即
为县、自治县、不设区的市的代表名额总数。为了适当照顾民族自治县（含享受民族自治的不设区的市）的实际情况，另增加自治县百分之五的机动名额。
县、自治县、不设区的市、市辖区人民代表大会代表的名额，由其人民代表大会常务委员会提出方案，报省人民代表会议常务委员会批准。
县、自治县、不设区的市、市辖区分配代表名额时，要保证人口特少的老、少、边、山区的管理区有一名代表名额。
（二）乡、民族乡、镇人民代表大会代表的名额：人口在二万以下的，代表基数为三十名；超过二万，至三万以下的，代表基数为四十名；三万以上的，代表基数为五十名。另按实有人口计算，每一千五百人增加一名代表，两者总和即为乡、民族乡、镇的代表名额总数。
乡、民族乡、镇人民代表大会代表名额，由其选举委员会提出方案，报所在的县、自治县、不设区的市、市辖区人民代表大会常务委员会批准。
第十六条 县、自治县、不设区的市、市辖区人民代表大会代表的名额，根据《选举法》第十条规定的原则进行分配时如果镇的人口特多或特少，需要调整农村每一代表所代表的人口数四倍于镇的每一代表所代表的人口数比例，由该级人民代表大会常务委员会或选举委员会提出方案，
报省人民代表会议常务委员会批准。
第十七条 人民解放军和人民武装警察部队应选的县、自治县、不设区的市、市辖区人民代表大会代表的名额，由该级人民代表大会常务委员会同当地驻军、人民武装警察部队协商确定。县、自治县、不设区的市、市辖区的人民代表大会应选的中国人民解放军和人民武装警察部队的代
表名额各为一至三人。
第十八条 设在县、自治县、不设区的市、市辖区行政区域内，属于上级管辖的机关、学校、企业、事业单位，应选县、自治县、不设区的市、市辖区人民代表大会的代表名额，由选举委员会和这些单位协商确定。他们的代表所代表的人口数，可以多于当地每一代表所代表的人口数。


设在县、自治县、不设区的市、市辖区内的国营农林场，应选县、自治县、不设区的市、市辖区的人民代表大会代表的名额，由选举委员会同国营农林场协商确定。
第十九条 设在市区内的县、自治县的机关和所属企业单位，只选出席县、自治县的代表，不选出席市人民代表大会的代表。
设在市区、县城内的乡、民族乡、镇的机关和所属企业、事业单位，回其乡、镇参加选举人民代表大会代表。

第五章 选区的划分
第二十条 选区划分要便于选民参加选举活动和了解代表候选人，便于代表联系选民和选民对代表的监督、罢免、补选。选区大小的划分以选出一至三名代表为原则。
第二十一条 直接选举县、自治县、不设区的市、市辖区的人民代表大会的代表时，农村一般以管理区为单位划选区，城镇一般以居民委员会为单位划选区，选民不足以划为一个选区的，也可以与邻近单位合并划为一个选区；党政机关、企业、事业单位可以单独或者联合划分选区。
第二十二条 乡、民族乡、镇选举本级人民代表大会代表时，可参照第二十一条规定划分选区。
第二十三条 少数民族聚居的地方，根据《选举法》第十九条，各少数民族单独选举时，单独划分选区；联合选举时，联合划分选区。

第六章 选民登记
第二十四条 选民登记采取一次登记选民资格长期有效的办法，每次选举前只对上次选举以后新满十八周岁的，恢复政治权利的选民予以登记；对迁入本选区的选民列入选民名单；对迁出本选区的、死亡和依照法律被剥夺政治权利的人，从选民名单中除名。
第二十五条 选民登记按选区进行。选民年满十八周岁的年龄计算，以当地选举日为截止日。用农历计算出生日期的，应按公历换算。
第二十六条 在现居住地临时居住、不能回原居住地或者回原工作单位参加选举的公民，经原居住地或原单位证明其有选民资格者，可在现居住地或单位办理选民登记。对于没有选民资格证明的外来人员，不予办理选民登记。
第二十七条 属于下列情况之一者，可予选民登记，但不作为户口的依据：
（一）从外地到本地长期居住，没有本地户口，但持有选民身份证或原住地证明的公民；
（二）在居住地出生，年满十八周岁，因故未有户口者。
第二十八条 下列人员准予行使选举权利，可予选民登记：
（一）被判处有期徒刑、拘役、管制而没有附加剥夺政治权利的；
（二）被羁押、正在受侦查、起诉、审判，人民检察院或者人民法院没有决定停止行使选举权利的；
（三）正在取保候审或者被监视居住的；
（四）正在劳动教养的；
（五）正在受拘留处罚的。
第二十九条 因反革命案或其他严重犯罪案被羁押、正在受侦查、起诉、审判的人，经人民检察院或者人民法院决定，在被羁押期间停止行使选举权的，不予选民登记。
第三十条 精神病患者，不能行使选举权利的，经选举委员会确认，不行使选举权利，不参加选民登记。

第七章 代表候选人的提名
第三十一条 人民代表大会的代表候选人，按选区提名产生。
第三十二条 由选民直接选举的人民代表大会代表的候选人的提名，中国共产党、各民主党派、各人民团体可以联合或单独向选举委员会推荐本级人民代表大会代表候选人。选民十人以上联名也可以推荐代表候选人。凡是各政党、各人民团体和选民十人以上联名推荐的代表候选人，都
应当列入代表候选人名单、选举委员会不得调换或增减。选举委员会汇总各方面所推荐的代表候选人名单和候选人情况，分别交各选区在选举日前二十天公布。经各该选区的选民反复讨论，民主协商，确定正式代表候选人名单。如果所提代表候选人名额过多，应再反复讨论，民主协商，根
据较多数选民的意见确定正式代表候选人名单。不宜搞预选。正式代表候选人名额均按照应多于应选代表名额的原则决定。正式代表候选人名单，应在选举日前五天公布。

第三十三条 由选民直接选举的人民代表大会的正式代表候选人名单公布后，选举委员会应采取各种形式，实事求是地向选民介绍代表候选人的情况，也可以组织代表候选人同选民见面，使选民对代表候选人知名、知人、知情。
第三十四条 正式代表候选人名单，经反复讨论，民主协商确定后，按姓氏笔划排列。
第三十五条 提名推荐、酝酿、协商代表候选人，应宣传代表候选人的先进性、广泛性和代表性，各方面的代表应有适当的比例，但不能作硬性的规定。

第八章 投票选举
第三十六条 投票选举前，要广泛宣传选举权利的重要性，进行社会主义民主和法制教育，抓好现实思想教育，增强选民参选意识。同时要认真做好各项具体的准备工作：印制选票；核实选民人数；由选民选出监票员和计票员（正式代表候选人，不能担任监票员和计票员）；布置选举
会场；制作投票箱。
第三十七条 在选民直接选举人民代表大会代表时，各选区应根据选民居住、生产和工作情况，设立若干投票站，或召开选举大会进行投票。农村每一个自然村至少要设立一个投票站，方便选民就地投票。
第三十八条 设流动投票箱的，在进行流动投票时，监票员、计票员等工作人员要有三人以上同时一起活动。
第三十九条 选民在选举日外出，须向选举委员会办理委托投票手续，每一选民接受的委托不得超过三人。不能写选票的可委托其他选民代写，一名选民最多只能代写三张选票。
第四十条 在法定的选举日，选民要有组织地到投票站投票。为使农村既不误农事活动又提高参选率，在选举日后可以延长一天投票时间，让尚未投票的选民到投票站投票。
第四十一条 执行《选举法》第三十八条另行选举时，另行选举的次数只宜一次，不宜多次。另行选举时，正式代表候选人的名单按前一次选举得赞成票多少的顺序排列。
第四十二条 选举结束后，要召开选民会当众开箱计票，并宣布选举结果。

第九章 对代表的监督、罢免和补选
第四十三条 人民代表大会的代表，受选民的监督，选民有权罢免自己选出的代表。
罢免由选民直接选出的代表，由乡、镇人民代表大会主席团、县级人民代表大会常务委员会或者主任会议或者原选区选民十人以上联名，以书面署名方式提出。
罢免选民直接选出的代表，须经原选区全体选民的过半数通过。被罢免的代表可以出席上述会议或者书面申诉意见。
罢免代表的决议，须报送上一级人民代表大会常务委员会备案。
第四十四条 代表在任期内，因故出缺，其缺额由原选区补选。代表候选人名额可以多于应选代表名额，也可以同应选代表的名额相等。补选代表时，代表候选人必须获得本选区全体选民过半数的选票，始得当选。
第四十五条 补选的代表，任期到本届人民代表大会届满为止。
第四十六条 人民代表大会的代表，可以向选举他（她）的选区提出辞职。接受代表辞职，须经原选区全体选民的过半数通过。接受辞职后，须报送该级人民代表大会备案。

第十章 对破坏选举的制裁
第四十七条 为保障选民自由行使选举权和被选举权，对在选举中有破坏行为的，根据《中华人民共和国全国人民代表大会和地方各级人民代表大会选举法》第四十三条规定予以制裁。

第十一章 附 则
第四十八条 本实施细则自颁布之日起施行。



1989年12月13日