常州市“一日游”市场管理暂行规定

上一篇: 常州市风景名胜区管理办法
下一篇: 常州市导游人员管理暂行办法

云南省昆明市人民政府办公厅


昆明市人民政府办公厅关于印发滇池北岸水环境综合治理工程委托建设项目实施办法的通知

昆政办〔2008〕114号


五华区、盘龙区、官渡区、西山区人民政府，市政府有关委、办、局，三个开发（度假）区管委会：

　　　滇池北岸水环境综合治理工程（以下简称“滇池北岸工程”）是国家批准的利用日元贷款的滇池治理重点项目，是《滇池流域水污染防治规划（2006-2010年）》的重要内容。工程主要内容是在昆明主城铺设污水、雨水干管385公里，改造、改扩建现有6座污水厂、新建第七污水厂，增加污水处理能力43.5万立方米/日。

　　　为减少重复开挖、节约投资，避免滇池北岸工程与城市道路、片区改造、河道整治等建设工作在实施时间和空间上相互干扰，滇池北岸工程部分项目可委托给城市道路、片区改造、河道整治等项目的建设管理部门一并实施。为规范委托项目的建设管理行为，确保工程质量、安全、进度和投资效益，现将《昆明市滇池北岸水环境综合治理工程委托建设项目实施办法（试行）》印发给你们，请遵照执行。



二○○八年九月二十二日


昆明市滇池北岸水环境综合治理工程
委托建设项目实施办法（试行）


　　　第一章　总　则

　　　第一条　滇池北岸水环境综合治理工程（以下简称“滇池北岸工程”）中的部分排水管道等项目，须与市政道路及河道整治工程同步实施，为避免建设管理交叉、施工相互干扰、减少重复开挖、节约投资，需将部分项目委托市政道路及河道整治等工程的建设管理部门一并实施。为规范委托项目的建设管理行为，确保工程质量、安全、进度和投资效益，根据有关法律、法规，结合北岸工程实际制定本办法。

　　　第二条 本办法适用于滇池北岸工程采用国内资金实施项目。滇池北岸工程利用日元贷款项目按照《日本国际协力银行日元贷款采购导则》规定，不适用本办法。

　　　第三条　本办法所称委托建设，是指经昆明市政府批准同意，由市滇池北岸水环境综合治理工程建设管理局（以下简称“委托人”）委托市政道路建设或河道整治等工程的建设管理部门（以下简称“建设人”），负责滇池北岸工程委托建设项目的实施工作，项目建成后将按程序组织验收合格的项目移交使用单位。有关行政部门对实行委托建设项目的审批程序不变、委托人作为滇池北岸工程法人及接受审计的主体不变。

　　　第四条　项目委托建设由委托人与市政府批准同意的建设人签订项目委托建设合同，在委托项目建设合同中，明确项目建设规模、建设内容、质量标准、投资额、建设期限等。建设人依据国家和省市的有关规定、本办法及委托建设合同，独立完成委托建设项目的实施工作并承担相应的责任，同时接受依法进行的行政监督检查。

　　　第五条　委托建设项目的实施工作自初步设计批复后的施工图设计开始直至竣工验收、移交使用且质量保修期满全过程。委托建设项目必须独立核算、独立验收、独立移交。建设人不得将委托事项以转委托方式交由他人建设。

　　　第二章　委托人与建设人的职责

　　　第六条　委托人的职责：

　　　（一）负责提供与委托建设项目相关的项目建议书、可研报告、环境影响报告、水土保持方案、初步设计的批复文件以及经批复的初步设计说明和图纸。

　　　（二）负责根据批复的初步设计工程概算（工程直接费、施工图设计及审查费、建设监理费、质量监督费、招标代理服务费），结合项目进度并按照本办法相关规定核拨工程建设资金。

　　　（三）配合建设人做好工程实施过程中的有关协调工作。

　　　第七条 建设人的职责：

　　　（一）按批准的初步设计组织施工图设计和审查，并及时提交委托人备案。

　　　（二）组织委托建设项目实施过程中的招投标活动，并将招标书面情况报有关部门及委托人备案。

　　　（三）负责办理建设工程竣工前的所有相关手续,如规划许可证、施工许可证等。

　　　（四）负责委托建设项目工程合同的洽谈与签订工作，该合同须独立针对委托建设项目签订，不得与其他项目合并。

　　　（五）负责工程施工建设全过程的管理与协调。承担质量、安全等责任，在实施过程如发生质量、安全事故，应24小时内告知委托人，组织相关部门人员及时处理好并承担相应的责任。

　　　（六）负责项目建设资金的管理和使用。

　　　（七）负责编制年度投资计划、项目进度用款报告，以及工程进度和资金使用情况月报并提交委托人。

　　　（八）按程序组织工程验收，对工程质量实行终身负责制。验收合格后，在委托人的监督下移交给使用单位。

　　　（九）编制工程决算报告，负责将项目竣工及有关技术资料整理汇编移交，并按批准的资产价值办理资产交付手续。

　　　（十）建设人积极配合委托人依法接受国家、省市有关部门对委托建设项目进行的稽察、评审、审计和监察。在接受审计和评审中，因资料不完善等原因，建设人要负责完善、解释工作及承担相应的责任。

　　　（十一）工程竣工验收合格后1个月内将委托项目的资料完整的移交给委托人、使用单位和有关部门。

　　　第三章　委托建设项目组织实施

　　　第八条　经市政府批准同意，确定项目委托建设的建设人。

　　　第九条　委托人与建设人签订《项目委托建设合同》，合同签订后建设人应当严格按照本办法和《项目委托建设合同》约定履行义务，不得将委托事项以转委托等方式交由他人承担该项目的实施工作。

　　　第十条　建设人须按照市政府2007年第47期会议纪要确定的滇池北岸工程招标投标实施方案和评标办法，组织委托项目的招投标工作，并将招投标书面情况报告及合同报送有关部门和委托人备案。未经批准擅自邀请招标或不进行招标的，由有关行政监督部门依法进行处罚。

　　　第十一条　建设人应严格按照批准的初步设计所确定的建设规模、建设内容、建设标准和概算投资，进行施工组织管理，严格控制项目投资，确保工程质量，按期交付使用。严禁在施工过程中利用施工洽谈或者补签其他协议随意变更建设规模、建设标准、建设内容和总投资额。因水文、地质等原因必须进行设计变更的，应由建设人提出，经委托人和使用单位同意，报项目原审批部门审批后，再按有关程序规定向其它相关管理部门报审。建设人未能完全履行《项目委托建设合同》，擅自改变建设内容、建设规模、建设标准，致使工期延长、投资增加、不能发挥工程效益等后果一律由建设人承担。

　　　第十二条　委托建设项目建成后，建设人必须按国家有关规定、本办法及《项目委托建设合同》约定进行竣工验收，办理财务决算的相关手续。工程验收合格后，方可交付使用。

　　　第十三条　自项目竣工验收之日起，建设人应在规定时间内向使用单位办理项目移交及资产交付手续。

　　　第十四条　建设人要按照《中华人民共和国档案法》和国家的有关规范以及省市建设工程档案管理的有关规定，建立健全有关档案。项目建设各环节的文件资料，都要严格按照规定收集、整理和归档。在向使用单位办理移交手续时，一并将工程档案、财务档案及相关资料向委托人、使用单位和有关部门移交。工程移交后,建设人应当承担缺陷责任期内的维护责任及赔偿责任，承担质量保修期内的相应责任。缺陷责任期满后，使用单位正式接管。

　　　第四章　资金拨付、管理与监督

　　　第十五条　委托建设项目资金由建设人负责管理。《项目委托建设合同》签订后，委托人按照国家和省市的有关规定以及市政府批准的《昆明滇池北岸水环境综合治理工程资金管理工作规程》，并根据建设人提出的年度投资计划和分季度资金使用计划，结合工程实施进度及资金使用情况，按季度向建设人核拨工程建设资金。
　
　　　第十六条　建设人应严格执行《国有建设单位会计制度》及省市相关财务规定，严格资金管理，专款专用、独立核算。

　　　第十七条　建设人应按月向委托人送《项目进度月报》、《项目监理月报》、《建设资金到位及支用月报》及资金支付使用情况表（附支票头、发票、拨付审批表复印件）。

　　　第十八条　建设人应主动接受国家、省市有关部门依据有关规定，对委托建设项目进行稽察、评审、审计和监察。在委托建设项目的稽察、评审、审计和监察过程中，发现建设人存在违纪违规行为，由相关部门追究责任。

　　　第十九条　在委托项目建设管理中，建设人因故意或重大过失未能实现项目质量、安全、进度和投资控制目标，给工程建设造成损失的由有关部门追究其责任，并承担相应损失。

　　　第五章　附　则

　　　第二十条　本办法自印发之日起施行。

对现行商品住宅共用部位共用设施设备维修基金管理制度的反思

王兴敏


在我国，随着商品化住房制度的确立，住宅的生产、交换、取得均已纳入社会主义市场经济体系中，大量的商品住宅成为城镇居民重要的消费或投资需求，人们通过购买行为取得商品住宅楼之一部分（或居住单元）产权而成为房屋所有权人后，其在对住宅的自用部位和自用设备享有专有所有权的同时，也与其它所有权人就同一建筑物的共用部位、共用设施设备形成了共有法律关系，即房屋所有权人对共用部位、共用设施设备享有共有所有权。但由于共用部位、共用设施设备作为建筑物整体不可或缺的共用部分，其具有不可分割性，每一名房屋所有权人不能根据自身的目的（如维修、使用）对共用部分进行分割，以行使权利或承担义务，且每一名房屋所有权人的自用部位、自用设备与共有性质的共用部位、共用设施设备共同构成了物理形态的建筑物结构整体，共用部位、共用设施设备的维修使用直接关系着对自用部位、自用设备的利用程度。因此，如何对住宅共用部位、共用设施设备实施及时有效的维修养护，以延长建筑物的使用寿命，保障自有房产的保值、增值，成为每一名房屋所有权人面对的一个现实问题。其中这就涉及各产权人如何公平合理地承担维修养护费用。对此，国家建设部先后颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《城市新建住宅小区管理办法》等一系列规范性文件，对住宅维修养护范围、责任及费用承担等做了相对原则的规定。1998年11月9日建设部、财政部发布的《住宅共用部位、共用设施设备基金管理办法》则意味着我国针对住宅共用部位、共用设施设备的维修养护建立维修基金制度。该办法主要对维修基金的筹集、管理、使用等做了明确的规定，操作性比较强，但对于该办法中的一些细节，笔者认为欠缺有关法律、技术层面的考虑，故在实际操作中容易出现问题。以下笔者加以分析，并提出相应建议，以供参考：
一、共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）计取基数不合理
根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下简称《管理办法》）第五条之规定，商品住房销售时，购房者应当按购房款2-3%的比例交纳维修基金。可见，购房者缴纳维修基金是以购房款为基数计取的，但笔者认为以此做为计取基数有失公平。
1、根据《管理办法》第3条规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位、外墙面、门厅、楼梯间等，共用设施设备则指建设费用摊入住房销售价格的上下水管道、落水管、水箱、电梯......以及共用设施设备的房屋等。商品住房开发单位在进行商品住房价格核算时，已将上述共用部位、共用设施设备的建设费用摊入成本，这些成本与征地和拆迁安置补偿费、前期费用等相关费用构成开发成本。开发成本、税金和利润三部分构成了商品住房的基准价格，但销售单位在实际出售中，还根据每一名购房者购买的居住单套住房的区位差别（如楼层、朝向、采光等因素）进行基准价格调整，即销售价格并不等于基准价格，而造成两种价格不同的是由于每一名购房者享有专有所有权的自用部位处于同一建筑物的不同楼层、不同朝向等区位因素差异造成的。但共用部位、共用设施设备做为购房人共有所有权的对象，对于每一名购房人而言无区位差异。另外，根据建筑物区分所有权理论，购房人均对具有共用部分性质的共用部位、共用设施设备享有共同使用的权利，而这种权利也发生非因区位因素而差别。因此，购房人在对无差异的共用部位、共用设施设备享有并行使权利时，其因维修义务而产生的维修基金的计取基数也应是一致的，例如：基准价格为1000元/m2的商品住房，二楼一名购房人的购房款为1000元/?（即上下浮动为零），则提取维修基金为20-30元/m2，但如果三楼一住户销售价格为1150元/m2（即上浮15%），则须提取维修基金23-34.50元/m2，二户维修基金相差3-4.50元/?。显然，二者对无权利的共用部位、共用设施设备承担了有差别的维修义务，这明显有悖于权利、义务相一致的原则。
2、购房款对销售单位而言，属销售价格，而商品住房的销售价格属市场定价，销售单位可根据不同情势制定相应的销售价格，如商品住房预售和现售、分期付款及一次性付清房款都会造成最终实际成交的销售价格不同。另外，社会关系因素（如亲朋好友等利害关系人）亦可造成此类现象的发生。再者，有些销售单位为促销其商品住房，与购房人共同隐瞒真实成交的购房价格，以达到少交维修基金的目的。这样就产生了因购房人所支付的购房款不一致，从而提取的维修基金不一致，从而损害了依规缴纳维修基金的购房人的部分权益。
3、维修基金做为专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造之资金，其设立的根本目的是保障住房售后的维修管理。在未建立维修基金制度前，根据《城市异产毗连房屋管理规定》，对房屋共有部位的修缮，由房屋所有权人按份额比例分担，但《管理办法》实施后，维修基金按《管理办法》第五条规定是按购房款比例计取的，如果维修基金不敷使用时，又该如何筹集呢？根据《管理办法》第11条2款规定，应按业主（即购房人）占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。在这里，可明显看到，按建筑面积续筹则完全排除了始建维修基金计取基数（购房款）所包含的可变因素。在购房人对共用部位、共用设施设备享有权利、承担义务均不变的情况下，购房人在缴纳维修费用的标准却出现了不一致（即含可变因素的购房款与建筑面积两种标准），这是不合理的。
二、在现行条件下，维修基金缴存方式不合理
根据《管理办法》第五条、第九条之规定，维修基金由销售单位在商品住房销售时收取，在业主办理房屋权属证书时，销售单位将代收的维修基金移交由房地产行政主管部门代管，但笔者认为这种缴存方式容易出现监控不力，且基金缴存失控。
1、销售单位做为商品住房开发单位，在对一个房地产项目的开发
过程中，将需要和使用大量的资金。在开发资金紧张的情况下，销售单位很容易将其代收的维修基金挪作他用，以解燃眉之急。甚至，在实践中，有些销售单位恶意占有维修基金，而用滞销的商品住宅折价抵付维修基金，形成变相销售商品住房现象，造成了维修基金不能有效地缴存。
2、将业主办理房屋权属证书的时间做为销售单位向房地产行政主
管部门移交维修基金的时界点，不利于维修基金的及时移交。在我国，由于销售单位的原因造成产权证书迟迟未能办理的现象屡有发生，那么，根据《管理办法》第9条之规定，就造成购房人在入住前已经缴纳的维修基金却长时间地由销售单位占有或使用，更有甚者，有的销售单位在购房人办理房屋权属登记前，就已解散不存在了，其代收的维修基金也更无从谈及移交。
有些地区为了加强维修基金的移交管理，规定销售单位不移交维修
基金，不予办理房屋权属登记，但这样业主就不能及时办理房屋权属证书，权利处于为稳定状态，容易产生社会矛盾，再者，如此管理缺乏合法性，故此方法不为治本之策。
三、维修基金使用尚须完善
根据建筑物区分所有权理论，共用部位、共用设施设备属共用部分之范围，共用部分可区分全体共用部分和一部共用部分两类，全体共用部分是指由全体业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施部位。一部共用部分则指部分业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施设备。否则，基于权利、义务相一致的全体共用部分之修缮费用由全体房屋所有权人分担，而一部共用部分之修缮费用则由对该部分共用部分享有使用权的房屋所有权人分担，这一原则已在《城市异产毗连房屋管理规定》有所体现，但在《管理办法》中，就维修基金的使用未作详细的规定，如建筑物基础需大修，这时使用全体业主共同所有的维修基金，无异议而言，因为这涉及全体业主的共同利益，但如果为某些层所专用的楼梯需大修时，是否也可使用全体业主共同所有的维修基金呢？《管理办法》未对此做出相应的使用规定，笔者认为，此时应使用维修基金中属专用楼梯的房屋所有权人缴纳的那部分资金，否则，将会使专用楼梯的非受益者分担专用楼梯受益者的修缮义务，这是不公平的。因此，明确全体共用部分和一部共用部分的范围，对于规范维修基金的使用是很重要的。
四、建议
1、根据以上对维修基金提取基数的分析论述，在向购房人收取维
修基金时，应力争客观、公正、真实，减少或杜绝可变因素，故维修基金应按商品住房的基准价格的比例收取。
2、维修基金的缴存应脱离销售单位这一环节，从而减少维修基金
的缴存风险，考虑我国的物业管理尚处于规范阶段，维修基金应直接由房地产行政主管部门按规定收取并代管。
3、根据《物业管理条例》，维修基金制度已具有法律地位，其使用
的是否公平、合理，将直接影响每一名业主的切身利益，故应完善维修基金使用管理，尤其是明确全体共用部分和一部共用部分的分类及其范围和相对应的维修基金使用原则等。



参考文献：《现代建筑物区分所有制研究》 陈华彬
《物权法沦》 王利明
《中国物权法研究》 梁慧星