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物业服务合同法律性质质疑
刘 红（安徽财经大学2004级经济法硕士研究生）

[内容摘要] 准确界定物业服务合同的性质，有助于理论与实践的统一。当前，理论界通说认为，物业服务合同属于委托合同，其理由是物业服务合同的特征符合委托合同的特征。但是，本文认为，物业服务合同与委托合同相比，除共性外，还有很多特殊性。因此，物业服务合同应当是一种混合型合同。
[关键词] 物业服务合同 委托合同 混合型合同

一、当前理论界通说认为物业服务合同是一种委托合同
物业服务合同是指物业管理公司与业主团体在平等、自愿基础上依法签订的以物业管理公司提供物业管理服务、业主支付管理费用为内容的，规范业主与物业管理公司权利义务的协议。在该合同中，当事人一方为业主及业主团体，即委托人；另一方为物业管理公司，即受托人。 通说认为物业服务合同是一种委托合同, 其理由是物业服务合同的特征符合委托合同的特征。具体体现在：
（一）两者的价值取向（或者目的）基本一致
委托合同是委托人为了克服自己的某些不足，而利用受托人的优势为自己处理一定事务的合同。而业主作为物业的所有权人，依据“自己事务自己管理”的原则，其本应亲自对物业进行管理，但是，业主由于人数众多、精力、时间、能力等方面的限制，根本不能亲自管理物业，因而授权业主委员会代替业主，与专业的物业管理公司签订物业服务合同，对物业进行有效管理，以期达到物业保值、增值的目的。由此可见，就价值取向（或目的）而言，物业服务合同与委托合同基本一致。
（二）两者均以相互信任为订立合同的基础
委托合同的委托人既然是利用受托人的优势为自己提供服务，就必然要对受托人的资信、技能等情况进行充分了解，双方以相互信任为基础签订合同。作为委托方的业主之所以会选择物业管理公司，替之对物业进行管理，是因为国家对物业管理公司实行资质管理制度，物业管理公司要具备相应的物业管理能力，其从业人员也要具备相应的职业资格，并且《物业管理条例》明确规定物业管理公司应当具有独立的法人资格，能够独立承担民事责任（参见2003年9月1日开始施行的《物业管理条例》第32条和第33条）。业主也只有在了解了上述情况并对各物业管理公司的资信、服务业绩、业绩等进行综合比较的基础上，才会根据自己的意志在公平的条件下，选聘物业管理公司进行物业管理服务。当然，物业管理公司也有权决定是否接受业主授权的业主委员会的委托。但是，物业服务合同一旦成立，没有法定或约定原因，双方均不得随意解除合同。显然，物业服务合同和委托合同均以相互信任为基础，而且更加强调委托人（业主）对受托人（物业管理公司）的信任。
（三）有偿的委托合同和物业服务合同都是双务合同
双务合同是指双方当事人都享有权利和承担义务的合同。 在有偿的委托合同中，委托人主要承担缴纳费用、支付报酬的义务，受托人则负有处理委托事务以及报告的义务，相应地，双方互享有权利。而在物业服务合同中，双方也完全符合这一特征。委托方（业主管理委员会或者业主）负有缴纳服务费用、支付适当报酬以使物业管理公司继续经营的义务，而受托方（物业管理公司）负有依照合同约定提供物业管理服务，维修、养护物业，保持区域内整洁的环境和良好的秩序义务。相应地，委托方享有获得良好物业服务的权利，受托方享有收取物业管理服务费用的权利。
（四）委托合同既可以是无偿的也可以是有偿的，而物业服务合同是有偿的
《中华人民共和国合同法》第406条规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”此条说明委托合同存在有偿与无偿之分。而物业服务合同则是一种有偿委托合同，物业服务的目的在于确保物业的保值、增值，为了达到这一目的，物业管理公司运用专业技术和管理手段，投入大量的人力、物力和财力，向小区业主提供综合性、专业性的服务，相应地就必须要求业主支付费用和报酬，否则物业管理公司就没有了生存的基础，也就失去了提供物业服务的动力。
（五）两者均是诺成性合同
诺成合同是指只要当事人意思表示一致即可成立的合同。①一般理论认为委托合同是一种诺成合同。②而在物业服务合同中，物业服务主要是面向全体业主的，只要业主与物业管理公司双方意思达成一致，合同一旦签订即告成立。
二、笔者认为物业服务合同不是委托合同，至少不是一种完全意义上的委托合同
2002年8月完成的《中国民法典草案建议稿》将“物业管理合同”单列为第五十二章，共有十四条，该草案将物业管理合同的法律性质归位于委托合同，笔者认为是值得商榷的。因为，物业服务合同与委托合同相比，还有很多特殊之处。具体如下：
（一）主体的特殊性
在委托合同法律关系中，只涉及两方主体，即委托人与受托人，且双方不以其它条件为要件。而在物业服务合同中，可能涉及四方主体，即开发商、业主、业主委员会以及物业管理公司；但是，在不同阶段，具体涉及的主体是不一样的：1.物业开始销售后，业主入住达到符合召开业主大会的法定比率后，选举产生的业主委员会，与业主大会选聘的物业管理公司签订正式的物业服务合同。此时，物业服务合同法律关系涉及业主、业主委员会以及物业管理公司三方主体。2.在物业销售开始后到业主委员会成立并选聘物业管理公司之前，则由开发商作为“大业主”选聘临时的物业管理公司。此时，合同法律关系涉及开发商、部分已经购房的业主与物业管理公司三方主体。3.由于我国现实还存在部分小区是由上世纪六七十年代的公房转化而来，业主团体自治意识还不是很强，没有成立业主委员会，是由全体业主自行委托物业管理公司与之签订服务合同。此时，合同法律关系就仅仅存在业主与物业管理公司两方主体。4.以上所述是在合同签订阶段，而在合同履行阶段，业主、业主大会、业主委员会与物业管理公司都享有一定的权利，负有一定的义务。此时，合同法律关系涉及业主、业主大会、业主委员会与物业管理公司四方主体。
另外，物业服务合同的受托方只能是物业管理公司，物业管理公司不仅必须是独立的法人，而且必须具备相应地资质。这是因为物业管理是一项综合的、专业性强的活动，只有具有相应管理能力的组织才能提供与法律规定或合同约定相同的管理服务。
（二）形式的要式性
委托合同可以为要式也可以为不要式，而《物业管理条例》第35条则明确规定了物业服务合同为要式合同，“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同”。
（三）解除合同的严格性
委托合同的双方当事人可以随时解除合同，《中华人民共和国合同法》410条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”而物业服务合同的解除需要有严格条件，《物业管理条例》第12条第3款规定：业主大会作出选聘和解聘物业管理公司的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，同样对于业主委员会违反合同约定，错误地行使权利或不履行相应地义务，使物业管理公司未完成规定管理目标，物业管理公司有权要求业主委员会在一定期限内解决，逾期未解决的，物业管理公司有权终止合同。如果任由一方随意解除合同，必然会造成物业管理公司短期行为，小区管理极度不稳定，从根本上造成对全体业主利益的损害，并且造成社会资源浪费，激化各种社会矛盾。
（四）转委托的范围限制性不同
委托合同中受托人要亲自处理事务，经委托人同意，受托人可以转委托，没有范围限制，因为委托合同是基于双方信任才成立的。《物业管理条例》第40条则规定：物业管理公司可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，不需要经过业主委员会同意，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人，这主要是为了更充分地保护小区业主利益。
（五）隐名代理问题
委托合同中受托人以自己名义在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，发生的后果直接归属于委托人。而在物业服务合同中，在合同履行阶段，物业管理公司一般都是以自己的名义与第三人签订合同，即使第三人在订立合同时知道业主与物业管理公司之间的代理关系的，该物业服务合同也只能约束物业管理公司与第三人，发生的后果直接归属于物业管理公司，而不是业主或业主委员会。例如：物业管理公司以自己名义与清洁工签订合同并且清洁工知道物业服务合同的存在，当清洁工因为意外事件受到伤害，此时应由谁来承担责任（排除物业管理公司与专业清洁公司签订合同，因为此时涉及的是民法中雇佣关系，应由清洁公司承担责任）？如果由业主来承担责任（按照物业服务合同的性质是一种委托合同，发生的后果直接约束委托人与第三人），在实践中是不现实的，因为业主并没有为任何侵权行为，依据“自己行为自己负责”的法理，要求不是行为主体的业主承担责任是不合适的，虽然物业管理公司是因为业主的利益与之签订合同，但是不能因此就必然得出由业主承担责任的结论，同时在一个物业管理区域内业主人数众多，假如由业主承担责任，究竟如何分配才能公平？因此由业主承担责任是不公平而且是不现实的；同样由业主委员会承担责任也是不现实的，因为在实践中业主委员会的性质如何本身还不统一，业主委员会是否为法人机构，是否为具有民事权利能力和行为能力的非法人组织，是否具有一般民事诉讼主体资格，都没有做出清楚的回答，虽然业主委员会有自己的名称、场所，但是没有独立的财产、组织机构，无法独立承担民事责任。因此，由物业管理公司承担责任是最可行也是正确的。
（六）归责原则
委托合同的归责原则是过错责任原则。具体体现在：1、如果委托合同是有偿的，那么，只有因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人才可以要求赔偿；2、如果委托合同是无偿的，那么，只有因受托人的故意或重大过失给委托人造成损失的，委托人才可以要求赔偿。而物业服务合同适用无过错责任原则，即不管物业管理公司有没有过错，只要其没有按照合同提供物业管理服务或者提供的物业管理服务不符合合同所要求的质量或者标准，就应当承担法律责任。
三、结束语
综上所述，物业服务合同不是一种委托合同，至少不是完全意义上的委托合同，现行合同法中没有任何一个合同类型可以包容物业服务合同，因此，从性质上说物业服务合同应属于混合型合同。 国家建设部2004年9月6日颁布的《前期物业服务合同(示范文本)》不是以2002年的《民法典草案建议稿》第52章所规定的“物业管理委托合同”，而是以“前期物业服务合同”为标题，不仅可以说明建设部似乎已经清楚、准确的认识到物业服务合同的性质是综合性的服务合同，而并非单纯的委托合同，而且这也是上述理论的一次成功的立法实践


铁道部


电力贯通线建设及运行管理办法
铁道部

第一章 总 则
第1条 为认真贯彻落实铁道部行车安全措施，加速电力贯通线建设，加强电力贯通线的管理和使用，适应铁路行车安全和运输生产的基本需要，特制定本办法。
第2条 电力贯通线是将可靠电源经铁路变、配电所连成供电贯通网络，向铁路沿线车站及区间重要负荷供电。
第3条 铁路干线、运输较为繁忙的支线均应有电力贯通线；根据运输需要，自动闭塞区段除电力贯通线外还应有自动闭塞专用线（简称自闭专用线，下同）。
第4条 部补助的电力贯通线建设费用必须用于加强铁路干线电力设施或提高电力贯通线检修、抢修能力。
第5条 本办法适用于部补助投资及各局行车安全措施费安排的电力贯通线建设和运行管理。修建电力贯通线的技术标准将另行公布。

第二章 建设管理
第6条 铁道部由机务局、计划司、安监司共同负责制定全路电力贯通线建设规划；编制年度计划；掌握完成情况；组织抽样检查并定期向全路通报。
第7条 铁路局应成立电力贯通线建设领导小组，组长由局领导担任，电力贯通线建设具体工作由机务处负责。
第8条 铁路局领导小组负责审查提报本局电力贯通线的建设规划及年度建设计划；实施年度建设计划；审批设计文件和施工预算；从优选择设计、施工单位；检查工程质量、进度；组织验收交接。
第9条 为确保当年任务当年完成，各局应抓好电力贯通线建设的前期工作，提前一年完成设计任务。部优先安排已完成设计的贯通线建设项目。
第10条 各局应按附表－1填写下年度电力贯通线建设建议计划，于每年8月底前报部；部计划下达后，按附表－2详细制定本年度电力贯通线建设进度安排报部核备；按附表－3每季统计建设进度和完成情况报部；按附表－4填写电力贯通线建设竣工情况，于次年第一季度与《竣
工报告》一并报部，电力贯通线建设完成工作量及决算资料于次年第二季度前报部。
第11条 电力贯通线建设计划需变更时，必须在上半年按附表－5报部审批。
第12条 部根据各局提报的竣工资料对按计划完成的项目给予补助。当年末按计划完成的项目待项目竣工后再行补助，但根据工期拖延情况减少补助费用。
第13条 各级物资供应部门应优先保证电力贯通线建设的物资供应。

第三章 供电范围及建设范围
第14条 电力贯通线供电范围：
1．自动闭塞区段信号的备用电源；中间站信号、小站电气集中、无线列调、车站电台、通讯机械室等与行车直接相关的小容量设备；红外线轴温探测设备；无电站的生产、部分生活用电设备；车站信号室、通讯机械室等处的重要照明设备；道口自动信号设备。
2．供电能力允许时，可对隧道照明等其它重要的小容量二级负荷供电。
第15条 电力贯通线建设范围：
1．架设电力贯通线路及相应变、配电所的新建或改造。
2．中间站、区间信号既有行车用电设备的供电及其配套设施。
3．第2项以外的其它负荷和新增用电设备需电力贯通线供电者，应经铁路局机务处批准，其配套设施应另列款源。条件允许时，铁路局可统筹安排与电力贯通线同期建设。
4．鉴于电力贯通线的增设，运行检修工作量的增加，可适当考虑水电部门的设施加强，以确保发挥投资效益。

第四章 电力贯通线的运行管理
第16条 电力贯通线的运行管理必须执行（83）铁机字1000号部令《铁路电力管理规则》、《铁路电力安全工作规程》。
第17条 根据电力贯通线运行管理的需要，除执行第16条外，特作如下补充：
1．电力贯通线建成后，铁路局应及时配齐因增设电力贯通线而必须增加的编制和定员，所需人员由内部调剂解决。
2．电力贯通线投入运行前应做好下列工作：
（1）各局应制定电力贯通线运行管理办法，明确供电臂主、备电源运行方式。对跨段、分局、路局的供电臂，两相邻同级单位应签定运行维护协议，并报上一级主管部门审批。
（2）各局应制定电力贯通线的事故抢修处理办法。
（3）水电段应建立健全有关规章、制度和各项原始记录，保证电力贯通线投产后就能正常运行。
（4）水电段应抓好人员的岗位培训工作，对新增人员应通过《铁路电力安全工作规程》的考试。考试合格方准上岗工作。
（5）水电段应与所有用户签定供用电协议。
（6）水电段应编制电力贯通线倒闸操作程序。制定倒闸操作中段调度、变配电所、电力工区相互通讯联络的办法。
3．电力贯通线应建立线路巡检卡片制度。
4．电力贯通线应实行分区段检修；倒闸作业宜采用并相倒闸方式；减少对铁路运输生产的干扰。
5．自闭、贯通双回路供电区间，当其中一路拟停电检修时，应先行确认另一路电源能够保证可靠供电后，方可进行停电检修作业。
6．电力贯通线的隔离开关、跌落开关、避雷器、高、低压熔丝等关键部件应根据设备运行状态，制定相应的检修周期，但不得超过（83）铁机字1000号部令规定的检修周期。
7．水电段调度负责本段管内电力贯通线倒闸操作、事故处理、检修作业的调度指挥及有关信息的搜集、传递和处理。
8．加强电力调度管理，各局应结合实际情况制定《电力贯通线调度管理办法》。
9．各级电力调度应有电力贯通线模拟示意图。

第五章 附 则
第18条 全国铁路干线里程以部计划司计营〔1991〕35号文公布数据为准。
第19条 全国铁路电力贯通线数量以每年全路水电工作会议纪要公布数据为准。
第20条 本办法由铁道部机务局负责解释。
第21条 电力贯通线的建设及运行管理除遵守本办法外，未尽事宜尚应遵照部颁有关规定办理。
（附表略）



1992年2月26日