关于印发12省区市实施降低孕产妇死亡率和消除新生儿破伤风项目总结的函

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贵州省黔东南苗族侗族自治州人民政府


黔东南州人民政府关于印发《黔东南州人民政府工作规则》的通知


各县市人民政府，凯里经济开发区和黔东循环经济工业区管委会，州政府各部门、各直属机构：

《黔东南州人民政府工作规则》已经2011年2月27日州人民政府第28次常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。









二○一一年二月二十八日

黔东南州人民政府工作规则



第一章　总　则



第一条　根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》，参照《国务院工作规则》、《贵州省人民政府工作规则》，结合我州实际，制定本规则。

第二条　州人民政府工作要高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，认真贯彻党的路线、方针、政策，坚决执行党中央、国务院、省委、省政府和中共黔东南州委的指示、决定，贯彻执行州人民代表大会及其常务委员会的决议，全面履行政府职能，努力建设法治政府和服务型政府。

第三条　州人民政府工作的准则是：实行科学民主决策，坚持依法行政，推进政务公开，健全监督制度，加强廉政建设。



第二章　组成人员职责



第四条　州人民政府组成人员要忠实履行宪法和法律赋予的职责，坚持解放思想，实事求是，与时俱进，开拓创新；忠于职守，服从命令，顾全大局，全心全意为人民服务。

第五条　州人民政府实行州长负责制，州长领导州人民政府的工作。副州长协助州长工作。州长因公出州、出省和出国（境）期间，由州人民政府负责常务工作的副州长主持州人民政府的全面工作。

第六条　副州长按分工负责处理分管工作。受州长委托，负责其他方面的工作或专项任务，并可代表州人民政府出席外事活动。

第七条　秘书长在州长领导下，负责处理州人民政府的日常工作，协调落实州人民政府决定事项和州长交办事项。

第八条　州人民政府组成部门实行委员会主任、局长、办公室主任负责制。委员会主任、局长、办公室主任领导本部门的工作。



第三章　全面履行政府职能



第九条　州人民政府及各部门要加快职能转变，全面履行经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职能。

第十条　认真贯彻落实中央、省宏观调控政策，紧紧抓住国家深入实施西部大开发战略的机遇，以加速发展、加快转型、奋力赶超、推动跨越为主基调，重点实施工业强州、城镇带州和旅游活州战略，主要运用经济、法律手段和必要的行政手段引导和调控经济运行，促进经济社会又好又快、更好更快发展。

第十一条　强化市场监管，推进公平准入，完善监管体系，规范市场执法，鼓励创业、创新、创优，形成统一、开放、竞争、有序的现代市场体系，努力建设诚信黔东南、开放黔东南、法治黔东南。

第十二条　强化社会管理，促进就业创业，完善社会保障体系，健全社会管理体制，依法妥善处理和化解社会矛盾纠纷，健全突发事件应急管理机制，维护社会公平正义和社会稳定，努力建设和谐黔东南。

第十三条　强化公共服务，完善公共政策，健全公共服务体系，增强基本公共服务能力，不断提供更多的社会公共产品，促进基本公共服务均等化，努力建设人民生活更加幸福的黔东南。

第十四条　按照行为规范、运转协调、公正透明、廉洁高效的原则，深化行政管理体制改革，简政放权，提高效率。



第四章　实行科学民主决策



第十五条　州人民政府及各部门要健全重大事项决策规则和程序，完善公众参与、专家咨询和政府决策相结合的决策机制。

第十六条　全州国民经济和社会发展规划、年度计划、财政预决算，州级经济发展、社会事务、文化事务管理、自治州单行条例草案、重大政策规定、重大建设项目等重大决策事项，由州人民政府全体会议或州人民政府常务会议讨论和决定。

第十七条　各部门提请州人民政府研究决定的重大事项，必须经过深入调查研究，经过必要性、可行性、合法性论证；涉及其他部门的，应充分协商；涉及各县市区的，应事先征求有关县市区的意见；涉及重大公共利益和人民群众切身利益的，要向社会公开征求意见，必要时应举行听证会。

第十八条　州人民政府在做出重大决策前，根据需要通过多种形式，听取民主党派、社会团体、专家学者、基层群众等方面的意见和建议。



第五章　坚持依法行政



第十九条　州人民政府及各部门要严格按照法定权限和程序履行职责，行使行政权力，强化法律意识和责任意识，加强依法行政的组织领导，提高依法行政能力和水平。

第二十条　州人民政府根据国家法律、行政法规的修订情况和我州经济社会发展需要，适时提出提请州人民代表大会制定、修改或废止自治州单行条例的议案，适时制定、修改或废止州人民政府规范性文件、行政措施或决定。拟订自治州单行条例草案和制定州政府规范性文件，原则上都要公布草案文本，向社会征求意见。各部门或州人民政府法制机构起草的自治州单行条例草案和州政府规范性文件草案要注重质量，符合经济社会发展规律，符合黔东南实际，充分反映人民意愿，有利于推动我州经济社会加快发展。各部门提请州人民政府讨论的自治州单行条例草案和审议的州政府规范性文件草案由州人民政府法制机构审查。

第二十一条　以州人民政府及州人民政府办公室名义制定规范性文件，文件草案应交由州人民政府法制机构进行合法性审查。各部门制定的规范性文件应经本部门法制工作机构进行合法性审查。州人民政府和各部门制定的规范性文件有效期最长为5年，5年届满后仍需继续实施的，应公布继续实施的文件目录。各部门和各县市区制定的规范性文件应按规定呈报州人民政府备案。有关备案审查工作由州人民政府法制机构承办。

第二十二条　完善行政执法体制和机制，规范行政执法行为，落实执法责任制和行政执法过错责任追究制，推进严格、规范、公正、文明执法。

第二十三条　建立健全政府重要决策、重要工作、重要事项进行法律论证的程序和工作机制，推进政府法律顾问工作。



第六章　推进政务公开



第二十四条　州人民政府及各部门要认真贯彻落实《中华人民共和国政府信息公开条例》，大力推进政务公开，提高政府工作透明度，保障人民群众对政府工作的知情权、参与权和监督权，并充分发挥政府信息对人民群众生产、生活和经济社会活动的服务作用。

第二十五条　州人民政府及各部门要建立健全政府信息公开的工作制度，并指定机构负责依法做好本机关政府信息公开的日常工作。州人民政府信息管理办公室负责推进、指导、协调、监督全州的政府信息公开工作。

第二十六条　州人民政府全体会议和常务会议讨论决定的事项、州人民政府及各部门制定的政策措施，除需要保密的外，要及时公开。

第二十七条　凡涉及群众切身利益、需要群众广泛知晓的事项以及法律、法规、规章和州人民政府及各部门规定需要公开的其他事项，应通过政府网站、政府公报、新闻发布会以及报刊、广播、电视等方式，依法、及时、准确地向社会公开。坚持完善新闻发言人制度，定期、不定期召开政府新闻发布会。

第二十八条　按照统筹规划、整合资源、服务应用、确保安全的原则，加强政府网站建设，大力推行电子政务，提高政府工作效率，改进政府信息公开工作。



第七章　健全监督制度



第二十九条　州人民政府要自觉接受州人民代表大会及其常务委员会的监督，认真负责地报告工作，接受询问和质询，及时办理省、州人大代表的建议、批评和意见；自觉接受州政协、各民主党派和群众团体的民主监督，虚心听取意见和建议，并依照有关规定及时办理提案和建议案。

第三十条　州人民政府及各部门要依照有关法律规定接受司法机关实施的监督，自觉履行司法机关生效的判决和裁定，按照司法建议改进有关工作。

第三十一条　加强行政系统内部监督，健全政府层级监督制度，逐步完善州级电子监察系统功能。各部门要认真执行州人民政府的行政复议决定和监察部门的监察决定、审计部门的审计决定，按照有关监督意见组织整改，并将整改情况及时向州人民政府报告。

第三十二条　州人民政府及各部门要接受新闻舆论和人民群众的监督。对新闻媒体报道和各方面反映的重大问题，有关部门要积极主动地查处和整改并向州人民政府报告。

第三十三条　州人民政府及各部门要重视人民群众来信来访工作，进一步完善信访制度，确保信访渠道的畅通；州人民政府领导及各部门负责人要亲自阅批重要的群众来信。

第三十四条　州人民政府及各部门要实行行政问责制度和绩效管理制度，明确问责范围，规范问责程序，严格责任追究，提高政府执行力、创造力和公信力。



第八章　加强廉政建设



第三十五条　州人民政府及各部门要从严治政。对职权范围内的事项要按程序和时限积极负责地办理，对不符合规定的事项要坚持原则不得办理；对因推诿、拖延等官僚作风及失职、渎职造成影响和损失的，要追究责任；对越权办事、以权谋私等违规、违纪、违法行为，要严肃查处。

第三十六条　州人民政府及各部门要严格执行财经纪律，规范公务接待，不得用公款相互送礼和宴请，不得接受下属单位和各地的送礼和宴请。要艰苦奋斗、勤俭节约，切实降低行政成本，建设节约型机关。

第三十七条　州人民政府组成人员要廉洁从政，严格执行《中国共产党党员领导干部廉洁从政若干准则》等中央、省委和州委有关廉洁自律的规定，不得利用职权和职务影响为本人或特定关系人谋取不正当利益；要严格要求亲属和身边的工作人员，不得利用特殊身份拉关系、谋私利。



第九章　会议制度



第三十八条　州人民政府实行州人民政府全体会议、州人民政府常务会议、州长办公会议和州人民政府专题会议制度。

第三十九条　州人民政府全体会议由州长、副州长、秘书长、委员会主任、局长、办公室主任组成，由州长召集和主持。副秘书长列席会议，并根据需要可安排有关部门、单位负责人列席会议。

州人民政府全体会议的主要任务是：

（一）传达贯彻党中央、国务院、省委、省政府和州委的重要指示、决定和会议精神，以及州人民代表大会及其常务委员会的重要决议、决定；

（二）讨论决定州人民政府工作中的重大事项；

（三）部署州人民政府的重要工作。州人民政府全体会议一般每半年召开一次。

第四十条　州人民政府常务会议由州长、副州长、秘书长组成，由州长或州长委托州人民政府负责常务工作的副州长召集和主持。副秘书长列席会议，州政府法制办作为专门席位列席会议，并根据需要可安排有关部门、单位负责人列席会议。

州人民政府常务会议的主要任务是：

（一）讨论决定州人民政府工作中的重要事项；

（二）讨论自治州单行条例草案、审议州政府规范性文件草案；

（三）通报和讨论其他重要事项。州人民政府常务会议视议题情况召开。

第四十一条　州长办公会议由州长、副州长、秘书长组成，由州长或州长委托州人民政府负责常务工作的副州长召集和主持。副秘书长列席会议，州政府法制办作为专门席位列席会议，并根据需要可安排有关部门、单位负责人列席会议。

州长办公会议的主要任务是：

（一）研究处理州人民政府日常工作中的重要事项；

（二）讨论决定其他事项。州长办公会议原则上每周召开一次。

第四十二条　州人民政府专题会议由州长、副州长、秘书长，或州长、副州长委托副秘书长召集和主持，根据需要安排有关部门、单位负责人参加会议。

州人民政府专题会议的主要任务是：

研究协调州人民政府日常工作中的具体问题，处理具体业务。州人民政府专题会议可根据需要随时召开。

第四十三条　州人民政府全体会议、州人民政府常务会议和州长办公会议的议题，由州人民政府办公室提出意见后报州长确定，或者由州长根据工作需要提出议题。州人民政府专题会议的议题由州长、副州长、秘书长确定。各部门和各县市区提请州人民政府全体会议、州人民政府常务会议、州长办公会议审议的议题及其附件材料，应于会议召开前５个工作日报州人民政府办公室统筹安排。参加和列席州人民政府全体会议、州人民政府常务会议、州长办公会议的人员对会议议题有不同意见的，应于会前向州人民政府办公室提出，由州人民政府办公室研究提出处理意见后向会议召集人报告，由会议召集人决定。州人民政府全体会议、州人民政府常务会议、州长办公会议和州人民政府专题会议的组织工作由州人民政府办公室负责，议题和有关会议文件一般于会前送达与会人员。

第四十四条　州人民政府常务会议纪要、州长办公会议纪要，一般由州人民政府秘书长、副秘书长根据议题内容进行审核，由州长或常务副州长签发；专题会议纪要由会议主持人审定后报分管副州长签发。

第四十五条　州人民政府领导不能出席州人民政府全体会议、州人民政府常务会议或州长办公会议，应向会议召集人请假。其他参加和列席会议的人员因故不能出席或列席上述会议的，须向秘书长请假，并将安排参会的其他负责人的职务、姓名向州人民政府办公室报告。

第四十六条　各部门召开的工作会议，要减少数量，控制规模，严格审批。应由各部门召开的全州性会议，不邀请各县市（区）政府（管委会）负责人出席，确需邀请的须报州人民政府批准。全州性会议应尽可能采用电视电话会议等快捷、节俭的形式召开。各部门召开的业务性工作会议，州人民政府领导原则上不参加，但应对紧急突发事件的业务性工作会议除外。

第四十七条　应由部门召开的会议，不以州人民政府名义召开。确需以州人民政府名义召开的全州性会议，必须提前15天上报会议方案，由州人民政府办公室审核提出意见后报州长决定。

第四十八条　通过部门商洽在我州召开的全省性会议，有关部门需提前报告州人民政府，经同意后方可答复和安排。



第十章　请示报告和督促检查



第四十九条　州人民政府在处理政府工作事务中，有关全州国民经济和社会发展规划，财政预算的确定和调整，须经州人民政府常务会议审议通过后，提请州人民代表大会及其常务委员会审议；州人民政府各项工作管理体制的重大改革，各工作部门的设立、撤销和合并，涉及全州范围和广大群众切身利益的重大行政措施，重要外事活动以及按组织原则需由州委决定的，应提出意见报请州委审定。

第五十条　各部门对于主管业务的重大决策，实施前应向州人民政府报告。各部门受州人民政府委托向州人民代表大会及其常务委员会报告工作，报告稿应先经州人民政府有关会议讨论或经州长、分管副州长审核。各部门分别按半年和全年书面向州人民政府报告工作情况，重要情况要及时报告。州人民政府办公室适时通报重要工作情况。

第五十一条　各部门要切实加强政务信息工作，及时向州人民政府报告政府工作及经济社会发展中的重要情况，为州人民政府领导科学民主决策提供依据。州人民政府信息管理办公室负责组织开展政务信息的收集和编辑上报工作。

政务信息报告的主要内容为：

（一）党中央、国务院、省委、省政府和州委、州人民政府重大决策部署及其领导重要指示、批示的贯彻落实情况；

（二）全州经济社会运行中的重大动态，事关全局的倾向性、苗头性问题；

（三）重要的社情民意；

（四）贯彻执行国家、省和州的政策过程中遇到的新情况、新问题及建议；

（五）创造性开展工作的特色做法和成功经验；

（六）国家有关部委和省政府各部门重点工作、重大情况的分析预测和政策建议；

（七）其他地区可供借鉴的工作新思路和新举措；

（八）省人民政府及其部门的检查组，州人民政府复议决定，审计和监察部门有关监督文书和司法建议要求整改事项的整改情况；

（九）国务院、省人民政府、州人民政府要求报送的其他政务信息。

第五十二条　各部门必须坚决贯彻落实州人民政府的决定，及时跟踪和反馈执行情况。州人民政府办公室负责全州政务督查工作的组织、指导、协调和检查。州人民政府领导对事关全局的重要工作要亲自组织督查，以督查抓工作，以督查促落实。

第五十三条　对州人民政府的重要决策和州长、副州长重要批示件，各部门要明确相关负责人负责落实，办理完毕后向州人民政府报告办理情况，办理过程中的重要情况要及时报告。

第五十四条　州人民政府办公室围绕以下内容开展督查工作：

（一）党中央、国务院及国务院各部委和省委、省人民政府及省政府各部门要求贯彻执行或回复的事项；

（二）党中央、国务院和省委、省政府领导指示州人民政府研究办理的事项；

（三）省委、省人民政府和州委、州人民政府作出的重大决策和重要工作部署贯彻落实情况；

（四）省委、省人民政府和州委、州人民政府文件中明确规定需要各部门和各县市区报告贯彻落实情况的事项；

（五）州人民政府重要会议需要贯彻落实的事项；

（六）省委、省人民政府和州委、州人民政府领导批示要求查办落实并报告办理结果的事项；

（七）州人民政府交办的需要各部门和各县市区进行督查的事项；

（八）群众反映强烈、领导十分关注的问题；

（九）其他重要事项。

第五十五条　收到党中央、国务院、省委、省人民政府领导和州委、州人民政府领导的批示件，州人民政府办公室要立即送呈有关领导阅批，按照分工转有关部门办理或直接组织办理，除有规定时限要求的以外，一般应在10天内办结，并上报办理情况。



第十一章　公文审批



第五十六条　各部门和各县市区报送州人民政府的公文，应当符合《国家行政机关公文处理办法》、《贵州省国家行政机关公文处理实施细则》和《黔东南州人民政府办公室公文运转和办理办法》的规定。

第五十七条　各部门和各县市区报送州人民政府审批的公文，由州人民政府办公室按照州人民政府领导分工呈批，并根据需要由州人民政府领导转请其他州人民政府领导核批，重大事项报州长审批。除州人民政府领导交办事项和必须直接报送的绝密、紧急事项外，一般不得直接向州人民政府领导个人报送公文。州人民政府领导收到直接报送的要求审批的公文，一般不先作批示，应交由州人民政府办公室按规定程序审核、运转。州人民政府领导批示的公文，由州人民政府办公室统一转办、处理。

第五十八条　各部门报送州人民政府的请示性公文，要一事一报，不多头主送。属于各部门职权范围内的事项，不报州人民政府。各部门报送州人民政府的请示性公文，要提前做好调研和协调工作。部门间如有分歧意见，主办部门的主要负责人要主动协商，达成一致；不能取得一致意见的，应列出各方理据，提出办理建议。

第五十九条　各部门和州政府办公室要提高公文办理效率，公文运转的各个环节都要在规定的时限内完成。对属于急件的公文，即到即办。各部门对州人民政府批办和州人民政府办公室转办并属于职权范围的公文，有明确时限要求的，要在时限内办理完毕并回复办理结果，没有明确时限要求的，办理完毕后要及时回复办理结果，重要情况及时报告。

第六十条　州人民政府领导审批公文，对有具体请示事项的，应签署明确意见、姓名和日期。

第六十一条　州人民政府发布的决定、命令，向州人民代表大会或州人民代表大会常务委员会提出的议案，由州长签署。

第六十二条　州人民政府黔东南府发、黔东南府呈、黔东南府任、公告文件均须经州长签发，或经州长授权的副州长签发；州人民政府黔东南府函文件由分管副州长签发，涉及全局性重大问题的，由州长签发。州人民政府办公室黔东南府办发、黔东南府办函、黔东南府办呈文件由分管副州长或秘书长签发；涉及面较宽的，由常务副州长签发；涉及全局性重大问题的，由州长签发。州人民政府办公室机关黔东南府办阅文件均须经秘书长签发，或经秘书长授权的副秘书长签发。

第六十三条　行文应确有必要，注重实效，严格控制公文规格和发文数量，可发可不发的一律不发；可以州人民政府办公室名义行文的不以州人民政府名义行文；属各部门职权范围内的事务，不由州人民政府发文或州人民政府办公室转发。



第十二章　纪律和作风



第六十四条　州人民政府组成人员要坚决贯彻执行党和国家的路线方针政策、工作部署以及省委、省政府和州委的工作部署和要求，严格遵守纪律，有令必行，有禁必止。

第六十五条　州人民政府组成人员必须坚决执行州人民政府的决定，如有不同意见应当向州人民政府提出，在州人民政府没有重新做出决定前，不得有任何与州人民政府决定相违背的言论和行为；代表州人民政府发表讲话或文章，个人发表涉及未经州人民政府研究决定的重大问题及事项的讲话或文章，事先须经州人民政府同意。

第六十六条　各部门发布涉及重要工作部署、经济社会发展重要问题、与群众利益密切相关事项的信息，要经过严格审定，重大情况要及时向州人民政府报告。

第六十七条　州人民政府组成人员要严格遵守保密法律法规、保密纪律和外事纪律，严禁泄漏国家秘密、工作秘密或者因履行职责掌握的商业秘密等，坚决维护国家的安全、荣誉和利益。

第六十八条　州人民政府组成人员要做学习的表率，州人民政府及各部门要建设学习型机关。

第六十九条　州人民政府领导要深入基层，调查研究，指导工作，解决实际问题。下基层要轻车简从，减少陪同，简化接待，不搞边界迎送。调研活动的新闻报道要突出主题，简明扼要，具有针对性和指导性。各部门也要根据各自的工作重点制定每年的调研计划，认真抓好调研工作的落实。

第七十条　除州委、州人民政府统一组织安排的重要活动外，原则上州长、副州长不参加商务洽谈、接见、合影、剪彩、典礼、首映首发式等活动；一般不出席各部门和各县市区召开的各类表彰会、纪念会、座谈会，确有需要，应由会议组织单位按规定程序报批；不为各地、各部门的会议活动题词、发贺信、贺电，因特殊情况需要发贺信、贺电和题词，一般不公开发表。

第七十一条　州人民政府组成人员和各部门正县级负责人出国（境），由州人民政府外事侨务办公室提出报告，经州外事工作领导小组研究确定，按规定程序逐案报批。各部门其他负责人出国（境），由州人民政府外事侨务办公室按规定程序审核后报经分管外事侨务工作的副州长审批。

第七十二条　省政府各部门副厅（局）长级以上领导来黔东南，由相应业务主管部门或对口部门提出安排意见，报州人民政府办公室按规定程序办理。省内各市（州、地）副地级以上领导来黔东南，由州人民政府办公室按规定程序办理。州人民政府组成人员要积极主动做好接待工作。外宾或国际知名人士、学者、企业家和香港、澳门特别行政区官方人员、重要知名人士、海外侨胞中的重要知名人士来黔东南，确需州人民政府领导出面会见、会谈或宴请的，由接待部门提出安排意见，州人民政府外事侨务办公室统一审核后报州人民政府办公室按规定程序办理。台胞中的重要知名人士来黔东南，由接待部门提出安排意见，州人民政府台湾事务办公室审核后统一报州人民政府办公室按规定程序办理。

第七十三条　州人民政府领导参加的内外事活动，一律由州人民政府办公室统一安排。邀请州长、副州长参加的重要活动，要提前７天报州人民政府办公室，由州人民政府办公室按规定程序办理。

第七十四条　州人民政府组成人员要严格执行请销假制度。副州长、秘书长离州外出，应事先请示州长，由州人民政府办公室通报州人民政府其他领导。各部门主要负责人离州外出，应事先请示分管的副州长同意，并向州人民政府总值班室报告行止日期、地点、事由。



第十三章　附　则



第七十五条　州人民政府直属机构、部门管理机构、直属事业单位比照适用本规则。

第七十六条　本规则自2011年3月1日起施行。本规则执行过程中的问题由州人民政府办公室负责解释。2007年4月17日发布的《黔东南州人民政府工作规则》同时废止。






关于房产抵押若干问题的研究

肖文


　　抵押作为债的担保方式的一种，由于能够较好地担保债的履行，在实践中被广泛采用，而房地产又以其现实性、稳定性、保值性、安全性最强等特性成为普遍采用的抵押物。本文拟就我国房地产抵押中的几个法律问题作一探讨，以期推动我国房地产市场的健康发展。
　　一、房地产抵押权标的物的范围问题
　　设立抵押的目的是，一旦债务人不履行债务，抵押权人可依法定程序对抵押物变价优先受偿。因此，抵押物应有变价价值，应为可转让之物。
　　我国实行土地的社会主义公有制，按照宪法的规定，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。土地使用权可以依法转让，但禁止土地所有权的买卖和非法转让。因而，在我国，土地所有权不得设定抵押权，土地使用权可以设定抵押，但受到了一定的限制。
（一）以地上无定着物（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的问题
　　我国法律有关国有土地使用权的取得方式规定有两种：一是通过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权，二是通过以土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。目前我国禁止单独以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押。
　　（二）以集体土地使用权设定抵押的问题
　　从我国的基本国情出发，考虑到我国人多地少的实际，为切实贯彻保护耕地这一基本国策，我国现行法律、法规规定，集体所有的土地不能开发经营房地产。对于集体土地使用权能否设定抵押的问题，亦规定的极为严格。我国《担保法》第37条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。可见，只有经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地的土地使用权和乡（镇）、村企业有地上房屋的集体土地使用权可以设定抵押，其他类型的集体土地使用权不得设定抵押。
　　（三）以城市房屋所有权设定抵押的问题
　　我国法律、法规允许并保护房屋所有权。由于我国担保法明文禁止宅基地设定抵押，故而，农民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有权的抵押作一探讨。根据我国《担保法》第36条、《城市房地产管理法》第47条规定，以依法取得的城市房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押，反之亦然。显而易见，我国法律是将城市房地产作为一个整体加以规范的，确定的原则是房随地走和地随房走，因为房屋与土地是不可分的，离开土地的房屋是不存在的。因此，土地使用权是实现地上建筑物所有权的前提条件，否则地上建筑物的存在将失去法律依据。在我国，原则上依法取得所有权的城市房屋均可以设定抵押。但是下列城市房地产不得设定抵押：①权属有争议的房地产；②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④已依法公告列入拆迁范围的房地产；⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；⑥依法不得抵押的其他房地产。在以下列城市房地产设定抵押时还须注意法律的限制性规定：①以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。④国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。③以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。④以中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。⑤以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。⑥预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

　　二、房地产抵押权与承租权、典权的关系问题
　　（一）房地产抵押权与承租权的关系问题
　　所谓房地产承租权是指承租人通过支付租金，依房地产租赁合同而享有的对房地产的占有使用权。房地产承租权追求的是房地产的使用价值，同时转移房地产的占有，而房地产抵押权追求的是房地产的交换价值，并且不要求转移房地产的占有，可见，房地产的抵押权与承租权为相容之权，可以并存于同一房地产之上。但是，当抵押人不能履行到期债务而抵押权人将抵押房地产拍卖时，则可能出现承租权使抵押权人不能及时地、充分地实现其权利或者影响承租人继续租用该房地产的权利和利益的情形，这就出现了抵押权与承租权的冲突问题。那么，应如何处理这种冲突呢？须从两个方面来分析：
　　1.房地产承租权设定在先，房地产抵押权设定在后的情况。“近代社会立法大多认为，租赁关系可以对抗第三人。根据买卖不破租赁原则，即使将租赁标的物让与第三人所有，设定其上的租赁关系对第三人来说仍然继续存在。”既然连所有权都对抗不了这种已经形成的承租权，那么，抵押当然也不得破坏租赁，抵押权对抗不了承租权。所以，我国《担保法》第48条规定：“抵押人就已出租的财产设定抵押权的，应当书面告知承租人，原租凭合同继续有效。”也就是说，当抵押房地产因抵押权的实现而由他人取得时，租赁合同仍对新的产权人发生效力，在租赁期满前，新的产权人不能解除租赁合同，不能随意变动租金，即房地产承租权设定在先时给予承租权以对抗抵押权的效力。
　　2.房地产抵押权设定在先，房地产承租权设定在后的情况。对此，我国有关行政规章只规定了“经抵押权人同意，抵押房地产可以出租。抵押房地产出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。”而对于抵押权与承租权的效力未作明文规定。我国台湾“民法”第866条规定：“不动产所有人设定抵押权后，于同一不动产上得设定地上权及其他权利，但其抵押权不因此而受影响。”日本民法典第395条规定：“不超过第602条所定期间的租赁，虽于抵押权登记后进行登记，亦可以之对抗抵押权人。但是，其租赁害及抵押权人时，法院因抵押权人请求，可以命令解除该租赁。”日本民法典第602条规定的是短期租赁，在短期租赁时，在处理上的一般原则是承租权可以对抗抵押权，但在特殊情况下，可由法院命令解除租赁，这时的抵押权就可以对抗租赁权了。如果超过602条所定期间的租赁则为过期租赁，日本判例解为承租权不得对抗抵押权或拍买人的所有权。有鉴于此，笔者认为，我国立法机关立法时应根据“先物权优于后物权，物权优先于债权”的原则，注意维护房地产抵押权优先的效力，确立承租权的效力以不损及抵押房地产价值、不影响房地产抵押权的实现为前提，赋予房地产抵押权人在特定条件下请求法院解除房地产租赁合同的权利，如：在拍卖抵押房地产时，因拍卖人顾忌房地产上有承租权的存在而无人应买或降低应买，致使卖得价款不足以清偿抵押债权时，则抵押权人有权要求解除承租权。
　　（二）房地产抵押权与典权的关系问题
　　虽然典权是我国特有的不动产物权制度，渊远流长，迄今存在，但我国现行法律、法规尚无明文规定，典权关系一直由民事政策及判例法调整，这既不利于财产关系的稳定，也极易造成司法上的混乱，因而有立法化之必要。本文仅就典权与抵押权的关系作一探讨。所谓典权是典权人通过支付典价而占有出典人的不动产所享有的使用收益的权利。典权与抵押权同为不动产物权，但典权是以使用收益为目的的用益物权，典权的目的在于房地产的使用价值，典权须占有转移房地产，当出典人逾期不行使回赎权时，视为绝卖，典物归典权人所有，而抵押权是以清偿债务为目的的担保物权，其目的在于取得房地产的交换价值，故而，典权与抵押权也为相容之权，可以并存于同一房地产之上。然而，当典权人行使典权涉及典物上设定有抵押权时，或者抵押权人行使抵押权而抵押房地产上设定有典权时，势必会发生典权与抵押权的冲突，那么，应如何解决这种冲突呢？对此，也必须从两个方面分析。
　　1.房地产抵押权设定在先，房地产典权设定在后的情况。对此种情况我国台湾“民法”第866条明文规定：“不动产所有人设定抵押权后，于同一不动产上得设定地上权及其它权利，但其抵押权不因此而受影响。”所谓其它权利，包括典权。台湾“大法官”会议议决释字第119号有如下解释：“所有人于其不动产上设定抵押权后，复就同一不动产与第三人设定典权，抵押权自不因此受影响。抵押权人届期未受清偿，实行抵押权拍卖抵押物时，因有典权之存在，无人应买，或出价不足清偿抵押权，执行法院得除去典权负担，重行估价拍卖。拍卖之结果，清偿抵押债权有余时，典权人之典价，对于登记之后权利人，享有优先受偿权。执行法院于发给权利移转证书时，依职权通知地政机关涂销其典权之登记。”笔者认为，既然抵押权的目的在于取得房地产的交换价值，无须占有转移房地产，为充分有效利用房地产，我国立法应借鉴我国台湾省这一成熟的立法与司法例，允许房地产所有人在设定抵押权后，仍可以在同一房地产上设定典权，但以抵押权不因此而受影响为前提，即先设抵押权之效力优于后设典权，不受后设典权的影响。即使是因出典人逾期不赎回典物，典权人首先取得典物所有权的情况下，由于典物上已有抵押权存在，典权人在取得典物所有权的同时，也得接受典物上的抵押权，即典权人仍应以抵押物保障抵押权人抵押权的实现。因为，依法理，在抵押权设定后取得抵押物所有权的人，其权利随抵押物拍卖而消灭。“他们只有通过代为清偿债务，使抵押权消灭，而取得求偿权与代位权，或参加应买保持其权利。”
　　2.房地产典权设定在先，房地产抵押权设定在后的情况。出典人将典物出典后，到底能否再设定抵押权，学者见解存在分歧，即有肯定说与否定说两种观点。我国台湾省的判例采否定说。笔者以为，出典人将典物出典后，仍对其典物享有所有权，虽然出典人不得在典物上设定与典权相抵触的权利，如重典或地上权等，但对于与典权不相抵触的权利，应准其设定，以发挥物权的功能，只是典权设定后再设抵押权的，典权的效力优先于抵押权，不受后设抵押权的影响。台湾判例否定说认为，典权既然可以作为抵押权的标的物，再允许出典人就同一不动产为债务的担保，而以典物设定抵押权，会使权利行使发生冲突，且使法律关系愈趋复杂，殊非社会经济之福。笔者认为，此说不能成立。因为“典权人以典权设定抵押权时，是以典权为标的物，而不是以典物为标的物，拍卖时，仅能拍卖典权。出典人于典权设定后，就典物设定抵押权，是以有典权负担的典物所有权为标的物，二者标的既不相同，其权利的行使，不致于发生冲突，亦不会使法律关系趋于复杂。”既然后设抵押权的效力劣于典权，不能除去典权而为拍卖，则当出典人未能偿还后来设定抵押权的债务，抵押权人可以将典物所有权拍卖受偿，典权人对于拍定人仍有同样的权利，其典权不受影响。如果因实行抵押权影响了典权人的权利时，则典权人享有请求解除抵押权的权利；当出典人逾期不回赎典物，典权人取得典物所有权时，则后设立的抵押权即归于消灭，不复存在。而且债权人既然知道有典权设定在先，仍然愿意再设定低押权，其对自己的利益自有考虑，根本无须法律来禁止，再者，允许典权人将典权设定抵押权，而却不允许出典人以其对典物的所有权设定抵押权，显然违反了民法的公平原则。因此，笔者认为，我国立法应赋予房地产所有权人将房地产出典后，应可以在该房地产上设定抵押权的权利，但以不影响典权的实现为条件。
　　三、房地产抵押权实现的问题
　　（一）房地产抵押权实现的条件和方式
　　房地产抵押权的本质在于担保债权的实现。对于有效的房地产抵押，房地产抵押权设定后，如果债务人履行了债务，房地产抵押权即归于消灭；如果债务的履行期限尚未届满，房地产抵押权人无权行使抵押权，否则，属于侵权行为，因而，只有具备下列情况之一的，房地产抵押权人才有权要求依法处分抵押房地产，以实现其抵押权：(1)债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；(2)抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；(3)抵押人依法宣告解散或者破产的；(4)抵押人擅自处分抵押房地产的；(5)抵押合同约定的其他情况。 我国《担保法》第53条规定：“债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”据此，在我国，抵押权人实现抵押权的方式有以抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物三种，而且，抵押权人要实现抵押权，首先要与抵押人进行协商，协议是实现抵押权的必经程序，协议不成时，抵押权人只能向人民法院起诉，通过法院实现抵押权，抵押权人并无自行折价、自行拍卖、自行变卖抵押物的权利。然而，根据《城市房地产管理法》第46条关于“债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”的规定，拍卖抵押房地产成为城市房地产抵押权实现的唯一方式。对此，笔者认为不妥。因为，尽管拍卖通过公开竞价的方式，由竞买者竞价确定抵押房地产的价格，能够尽可能地提高抵押房地产的价格，对抵押人与抵押权人双方当事人均有利，从某种角度讲，拍卖无疑是最为公平的一种方式，但是，在实践中却经常会遇到设置抵押的房地产因种种原因在拍卖时无人受买、无法变现的情况，对此，若拘泥于拍卖这一种方式，房地产抵押权人的抵押权岂不是无法实现、形同虚设？！为了解决这一问题，最高人民法院早在1951年9月5日华东分院以“为债权人请求查封拍卖债务人之不动产，无人受买，拟由司法机关发给产权转移证书，拟通报试办可否？”为内容请示最高人民法院时，最高人民法院即以（法编）字第9975号函复：“关于债权人请求查封拍卖债务人的不动产，无人受买，债权人请求移转产权时，由司法机关发给产权移转证书的问题，经与司法部联系后，我们基本上同意来件所拟办法。”即“事先与主管地政府机关取得联系，准由债权人持此移转证书迳向该管地政府机关办理登记过户手续”的办法。而最高人民法院法释(1998)25号批复也作了类似规定：“在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人享有”。所以，司法实践中，在拍卖抵押房地产时，如确实无人受买，抵押权人是可以通过法院裁定以抵押房地产折价抵偿债务，抵押权人凭法院裁定到土地管理部门或房产管理部门办理有关土地使用权或房屋所有权的变更登记手续，取得土地使用权或房屋所有权的。因此，笔者以为，《城市房地产管理法》将拍卖作为房地产抵押权实现的唯一方式，忽视了房地产抵押权实现的复杂性，既与《担保法》的有关规定不相衔接，又不能有效解决实践中出现的问题，且容易造成司法实践中的适用法律混乱，为确保房地产抵押权得以实现，应将拍卖抵押房地产作为房地产抵押权人实现抵押权时的首选方式，而不是唯一方式，当抵押房地产在拍卖时确实无人受买、无法变现时，抵押权人有权要求采取折价或者变卖的方式实现抵押权。这一点应由立法机关尽快作出立法修改。
　　（二）房地产抵押权实现中应注意的几个法律问题
　　1.抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。因为，法律赋予抵押权人的是一种从抵押物上取得相当价值的权利，而不是任意处分抵押物的权利，只要抵押权人能从抵押物上获得相当的价值以满足自己的债权，就算充分实现了自己的抵押权，所以共有人或承租人的优先购买权与抵押权人行使抵押权并不矛盾，应依法保护共有人或承租人的优先购买权。
　　2.以承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有制性质，也不得擅自改变这些土地的原有用途。
　　3.设定抵押的房地产是以划拨方式取得土地使用权的，拍卖房地产时，该划拨土地使用权应纳入出让轨道，作为一种出让行为，该项拍卖必须由土地管理部门负责。而依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额，即缴纳土地使用权出让金是法律规定的抵押权人实现抵押权的一个先决条件，抵押权人只是对缴足土地使用权出让金后的余款才享有优先受偿的权利。
　　4.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，因为抵押人抵押的是房屋的所有权或土地的使用权，如果土地上新增了房屋，与土地便是不可分的。如果拍卖时将新增房屋从拍卖的土地使用权中隔离出来，是这一新的房屋权利无法得到落实，土地使用权与地上建筑物的权利主体不一致，房屋的权利也得不到实现，因而新增的房屋必须与土地使用权的归属一致起来。但是，抵押权人对拍卖新增房屋所得，无权优先受偿。
　　5.如果一个房地产上设定有两个以上抵押权时，各抵押权人应当按抵押登记的先后顺序受偿，后一顺序的抵押权人只能在前一顺序的抵押权人优先受偿后，就剩余部分的价值受偿。如果抵押登记的顺序相同，即无法分出先后的，则按照各抵押权人的债权比例清偿，债权额大的多受偿，债权额小的少受偿。这里有必要探讨的是，次序在先的抵押权消灭后，如何处理后次序的抵押权，对此，有两种不同的立法例：“法、日民法采取‘次序升进主义’，即第一次序抵押权消灭时，原则上第二次序抵押权当然升进为第一次序抵押权（只在混同情况下有例外）；德、瑞民法则采取‘位次固定主义’，即第二次序抵押权并不因第一次序的抵押权的消灭而当然升进。”设某甲先后以自己的同一房地产为自己的15万元债务和某乙10万元的债务分别向某丙和某丁设置抵押，并依法办理抵押登记。后该抵押房地产被拍卖，得款20万元，则位于第一次序的某丙的15万元债权可全部受偿，而位于第二次序的某丁只能受偿5万元。如果某丙的债权因某甲自行清偿而消灭，导致抵押权也随之消灭。按“次序升进主义”，某丁的抵押权升进为第一次序，其债权可全部受偿；而按“位次固定主义”，则某丁的找押权并不升进，仍以扣除第一次序抵押权担保债权数额的余额清偿其债权，即某丁只能受偿5万元。较之两种立法例，德、瑞民法的立法例体现了当事人设置抵押权时的真实意思，更具合理性，笔者以为，我国立法应采用“位次固定主义”。